律师办理建设用地使用权取得业务操作指引
（征求意见稿） 北京市中经律师事务所 孟凡胜
注：本人从事土地法律研究多年，代理了很多有关建设用地使用权的案件，特把经验加以总结，供律师和其他朋友参考使用，有何意见，请发电子邮件到：mfslawyer@163.com.本人将不胜感激。
目 录
概述：建设用地使用权制度的建立和发展 1
第一章 一 般 规 定 3
第二章 律师办理建设用地使用权划拨业务操作指引 6
第三章 律师办理建设用地使用权协议出让业务操作指引 10
第四章 律师办理建设用地使用权招标拍卖挂牌出让业务操作指引 11
第五章 律师办理国有土地租赁业务操作指引 15
第六章 律师办理建设用地使用权出让合同纠纷业务操作指引 18
概述：建设用地使用权制度的建立和发展
土地是最要的生产和生活资料。1949年10月1日中华人民共和国成立以后，中国共产党领导全国人民进行了土地改革运动，消灭了土地剥削制度，实行耕者有其田的制度。在二十世纪五十年代的社会主义改造运动中，我国逐渐消灭了土地私有制，形成了土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。这种土地所有权制度在1956年社会主义改造基本完成时基本建立，并最终通过1982年12月4日修订的《宪法》第10条得到我国基本法律的肯定。1982年12月4日修订的《宪法》第10条规定，城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山也属于集体所有。
改革开放以前，在社会主义计划经济条件下，我国主要实行国有土地的无偿划拨使用制度，即通过行政划拨的方式，将国有土地交给各公有制经济单位无偿、无期限、无转让的使用，这种土地使用权形式至今仍在一定范围内适用。到20世纪70年代末，随着改革开放的进行，我国经济模式由计划经济逐步转变为市场经济，外商投资企业在我国境内出现。由于外商投资企业是具有私有性和营利性的自主经营、自负盈亏的利益主体，因此，对外商投资企业的用地不能够继续沿用无偿划拨方式，出现了有偿提供场地使用权的市场方式，我国政府开始向外商投资企业收取场地使用费。1979年7月1日颁布的《中外合资经营企业法》第5条第3款规定：“中国合资者的投资可包括为合资企业经营期间提供的场地使用权。如果场地使用权未作为中国投资者投资的一部分，合资企业应向中国政府交纳使用费”。这里的“场地使用权”就是一种土地使用权。我国土地使用权制度的改革由此而开始。
1988年4月12日通过的宪法修正案第2条规定：“任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地的使用权可以依照法律的规定转让”。土地使用权制度以宪法形式被肯定下来，其后的《土地管理法》及其实施条例、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》和《城市房地产管理法》等法律法规，进一步完善了国有土地的有偿使用制度。2007年3月16日十届全国人大第五次会议通过了《中华人民共和国物权法》。《物权法》将通过出让和划拨途径取得的国有土地使用权定名为“建设用地使用权”。至此，建设用地使用权得到我国基本法律的明确肯定。
建设用地使用权，是指权利人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利，有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施，权利人对其建造的建筑物、构筑物及其附属设施拥有所有权。建设用地使用权具有以下特点：①主体的广泛性。建设用地使用权的主体相当广泛，国家机关、公益事业单位、法人、非法人组织以及自然人，都可以依法取得建设用地使用权，成为建设用地使用权人。②客体的特定性。建设用地使用权必须设立在国有建设用地上。农民所有的建设用地以及农用地上不能设立建设用地使用权。③期限的确定性。主要是指以出让方式取得的建设用地使用权有明确的法定存续期限。依据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第12条的规定，居住用地使用期限为70年，工业用地使用期限为50年，教育、科学、文化、卫生、体育用地使用期限为50年，商业、旅游、娱乐用地使用期限为40年，综合或者其他用地使用期限为50年。④建设用地使用权的取得一般是有偿的，而且要采取一定的公开竞价方式取得。工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，都应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。以前以划拨方式取得的建设用地使用权再转让的，必须改为有偿出让的方式。⑤可转让性。建设用地使用权人有权依法将建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押。
在建设用地使用权制度之外，我国还存在着国有土地租赁制度。国有土地租赁是指国家将国有土地出租给用地者使用，由使用者和县级以上人民政府国土资源行政主管部门签订土地租赁合同，并支付租金的行为。国有土地租赁属于国有土地有偿使用的形式之一，是建设用地使用权出让方式的补充。我国国有土地租赁制度于1993年开始试点，最早的规范性文件是《关于境外上市的股份制试点企业土地资产管理若干问题的通知》（[1993]国土[籍]字第167号）。租赁国有土地使用权具有以下特点：①权利的标的是国有土地，而且是建设用地；②承租人需要和出租人签订租赁合同，租赁合同是承租人取得土地使用权的依据；③租赁国有土地使用权必须依据法律法规的规定，且租赁期限依据合同的约定，长短不同；④租赁国有土地使用权需要登记；⑤租赁国有土地使用权具有一定的可转让性，承租人可以依法转让其租赁国有土地使用权。目前国有土地租赁，主要适用于将划拨土地使用权转让或出租、企业改制以及其他改变土地用途后依法应当有偿使用的情况。
在划拨、出让和租赁等使用国有建设用地的形式之外，还存在着外商投资企业交纳土地使用费（场地使用费）、国有土地使用权作价入股、国有土地使用权授权经营等方式而取得国有建设用地使用权的形式。但这些形式不是国有建设用地使用权有偿使用的主要形式，适用范围受到严格的限制，所占比重很小。从国有土地有偿使用制度的历史发展趋势来看，这些形式最终都会统一到有偿出让的形式中来。有鉴于此，下文没有对这三种取得方式的具体操作规程进行详细的论述，可以参照建设用地使用权有偿出让的操作规程进行。
第一章 一 般 规 定
1.制定目的和依据
为了规范和指导律师办理建设用地使用权取得（土地一级市场）法律业务，提高律师的服务质量和水平，依据我国现行有关建设用地使用权取得的法律法规和政策，制定本指引。
2.概念界定
2.1 建设用地使用权，原称国有土地使用权，是指权利人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利，有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。
2.2 建设用地使用权出让，是指国家以土地所有者的身份将一定年限内的建设用地使用权让给土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。
2.3 协议出让建设用地使用权，是指市、县人民政府国土资源行政主管部门以协议方式将一定年限内的建设用地使用权让给土地使用者，由土地使用者支付土地使用权出让金的行为。
2.4 招标出让建设用地使用权，是指市、县人民政府国土资源行政主管部门发布招标公告，邀请特定或者不特定的自然人、法人和其他组织参加建设用地使用权投标，根据投标结果确定建设用地使用权人的行为。
2.5 拍卖出让建设用地使用权，是指市、县人民政府国土资源行政主管部门发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、指定地点进行公开竞价，根据出价结果确定建设用地使用权人的行为。
2.6 挂牌出让建设用地使用权，是指市、县人民政府国土资源行政主管部门发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果或者现场竞价结果确定建设用地使用权人的行为。
2.7 出让方案是指，在土地出让过程中，市、县人民政府国土资源行政主管部门拟定的，供土地行政管理部门内部审批供地和报有权批准出让土地的各级人民政府审批供地的供地方案，主要内容包括拟出让地块的空间范围、用途、年限、出让方式、供地时间和其他条件等。
3.律师办理建设用地使用权取得业务的基本原则
3.1律师办理建设用地使用权取得业务，必须遵守宪法和法律，恪守律师职业道德和执业纪律，必须以事实为根据，以法律为准绳。
3.2律师应当坚持依法对委托人忠诚负责的原则，恪尽职守，勤勉尽责，不受任何单位及其他组织或个人的非法干涉，维护委托人的合法权益和国家法律的正确实施。
3.3律师应当努力专研土地法律理论，掌握土地法律法规及政策的现状和发展方向，提高法律风险的防范意识，预防纠纷的产生。
3.4律师执业应当接受国家、社会和当事人的监督。
4.律师办理建设用地使用权取得业务的前提和要求
4.1律师办理建设用地使用权取得业务，应当了解土地市场的基本情况，熟悉相关的法律、法规和政策，注意当地市、县人民政府及国土资源行政主管部门的有关具体规定，熟悉行政机关办理相关业务的权限和程序。
4.2律师办理建设用地使用权取得业务，应根据与委托人签订的委托协议，在委托权限内以委托人的名义依法履行职责，不得损害委托人的合法权益。
4.3律师在办理业务中得知的当事人的商业秘密和当事人认为有保密必要的其他事项以及其他个人隐私、商业秘密等，依法予以保守秘密。
5. 本指引的适用范围
本操作指引适用于律师从事建设用地使用权取得的非诉讼法律服务。在与建设用地使用权相关的诉讼业务中也可以参考使用。
6 .主要法律依据
白城市人民政府关于印发白城市利用国家开发银行软贷款管理暂行办法的通知
吉林省白城市人民政府
白城市人民政府关于印发白城市利用国家开发银行软贷款管理暂行办法的通知
白政发〔2007〕14号
各县(市、区)人民政府、开发区(园区)管委会,市政府各委办局、各直属机构:
《白城市利用国家开发银行软贷款管理暂行办法》已经市政府同意,现印发给你们,请认真贯彻落实。
二○○七年五月二十一日
白城市利用国家开发银行软贷款管理暂行办法
第一章 总 则
第一条 为了加强对国家开发银行软贷款(以下简称“软贷款”)项目专项资金的管理,确保规范、有效地使用和按时足额偿还,防范金融风险,根据国家和省有关规定,结合全市实际,特制定本办法。
第二条 本办法仅适用于国家开发银行与吉林省人民政府签订的《加快吉林老工业基地振兴开发性金融合作协议》,由白城市财政投资公司(以下简称投资公司)借入的国家开发银行软贷款。
第三条 国家开发银行软贷款项目专项资金包括贷款资金和配套资金。配套资金主要包括项目单位自筹资金、财政拨款和其它资金。
第四条 软贷款主要用于交通、能源、水利、城市(工业园区)基础设施、支柱产业等领域项目建设、改造的资本金投入,及对重点中小企业、社会发展政策性的投资项目。
第五条 贷款项目要按照项目单位和使用方向,严格划分为经营性项目和社会公益性(政策性)项目两种类型进行管理。
第六条 投资公司为市政府指定的贷款融资平台,具体负责项目贷款合同的签订、贷款资金的借入、使用,并组织项目单位按照贷款协议偿还到期债务。除市政府另有规定外,贷款由最终债务人(即项目单位)负责筹集资金进行偿还。
第七条 融资平台采取资本金注入或资金借入方式向项目单位进行资金投入,并明确投资风险补偿抵押机制(具体办法由贷款平台另行制定)。融资平台因项目单位使用贷款资金而发生的直接相关费用,由实际使用贷款的项目单位承担。
第二章 软贷款借入
第八条 根据全市经济发展的需要和项目的成熟度,分期、分批借入软贷款。(一)公益性项目要围绕全市经济和社会发展的战略规划和阶段性目标,由市政府所属主管部门承担项目的审批、核准或备案程序,明确最终债务人、落实偿债资金来源。(二)经营性项目经市政府批准后,采取政府导向、市场化运作的方式进行贷款投资,融资平台和项目单位依照市场原则和有关法律建立明晰的投资和被投资人关系。由项目单位向融资平台出具相应的抵押、收益权利质押或第三者出具的不可撤销担保函。
第九条 市发展改革委员会(以下简称市发展改革委)负责组织软贷款项目的规划、选择、协调等项前期工作,对项目单位提出的软贷款申请及相关材料审查后,提交市政府常务会议研究确定,通过的项目按省发改委规定申报开行软贷款项目六个必备要件组织材料上报。
第十条 省、市政府通过的项目由市财政局向投资公司下达《拟申请使用开行软贷款资金通知书》,项目单位向市财政局和投资公司呈报软贷款项目资金使用的方案及相关资料,经审查并报经主管市长批准后由投资公司具体办理软贷款项目资金使用事宜。
第三章 软贷款使用
第十一条 项目单位对财政部门应明确项目收益权划转和资产抵押、质押等保证措施,投资公司与项目单位签订贷款投资协议和借款合同时,项目单位的主管部门、财政部门或担保单位同时要出具还款承诺函。
第十二条 投资公司、项目单位必须按批准的软贷款项目资金使用方案发放、使用软贷款,不得随意更改。确需更改方案,由投资公司报同级财政部门审批,其中,需调整提款计划的,项目单位要提前一个月向投资公司提出申请,投资公司审核后报同级财政部门审批。
第十三条 需要招投标的项目应按照国家有关法规组织实施。
第十四条 为保证软贷款资金的安全和专款专用,项目单位要在财政部门指定的银行设立专户、办理结算,不得以任何理由多头开户、转户存储。
第四章 软贷款偿还
第十五条 财政部门负责组织软贷款资金的还款,并设立偿债风险准备金专户,贷款使用单位和相关政府财政管理部门每年应按不低于当年到期贷款本金额度的5%比例及时存入偿债风险准备金,确保偿还贷款本息。
第十六条 属于全市性重大公益性项目由市政府负责安排还本付息,不能及时偿还的项目资本金(利息),及时报人大审批后列入同期市基本建设投资预算。
第十七条 经营性项目由项目单位和企业负责还本付息,按照由项目自身收益还本付息的原则办理,逾期未还时通过法律手段对项目单位的抵押或质押资产进行处理,保证贷款的偿还,确保履行市政府对省政府、开发银行的承诺。
第十八条 转借到区(开发区)的贷款由区(开发区)政府(管委会)出具承诺函,不能及时偿还时,由市财政通过结算扣款、抵拨专项补助或解算货款方式偿还债务。
第五章 软贷款监督管理
第十九条 项目单位应按照经批准的建设规划认真组织项目实施,严格控制项目建设成本,实行项目法人终身责任追究制度,确保项目资金的使用效益。
第二十条 投资公司、项目单位要按国家有关规定进行项目财务管理和会计核算,向市财政局报送财务报表;软贷款资金必须专款专用,不得擅自更改用途,更不得截留、挤占和挪用。
第二十一条 项目单位及主管部门和担保单位因各种原因,进行关闭、撤销、破产、合并、兼并、分立、改制、改变隶属关系和预算体制时,必须征得市发展改革委、市财政局的同意,重新落实偿债责任后,方可办理相关事项。
第二十二条 白城市利用国家开发银行软贷款监督管理领导小组(以下简称领导小组)为软贷款的组织、监督、管理机构(名单附后)。其主要职责是:
(一)审定软贷款项目监督和管理的相关事宜。
(二)安排软贷款项目检查、审计等项工作。
(三)协调和解决软贷款使用和偿还过程中出现的重大问题。
(四)领导小组下设办公室,是领导小组的日常工作机构,负责处理日常事务。
第二十三条 对软贷款投资项目资金管理、使用情况的重点监督检查,市政府和领导小组责成市监察局牵头,市审计局、市财政局、市发展改革委等单位派员参加,每年抽查的重点项目不少于20%,检查结束后以书面形式向市政府报告。
第二十四条 市监察局、市审计局、市财政局、市发展改革委等部门,要按各自职责对软贷款项目建设过程实行跟踪监督、检查。
(一)市监察局负责调查处理工程项目和资金管理使用中的违纪、违法案件。(二)市审计局负责制定并实施对全市使用软贷款项目的审计计划,每年按市政府和领导小组意见安排审计项目。(三)市发展改革委负责监督检查工程项目“四制”落实情况;工程项目履行的建设程序、建设规模及建设标准等项工作。(四)市财政局负责融资平台、项目单位软贷款资金到位和运转使用,以及还款资金和还款责任是否落实,项目单位日常资金监管等项工作。
第二十五条 对软贷款使用、管理过程中存在重大问题的项目单位,市监察、市审计、市财政、市发展改革委等部门应及时向领导小组江报,由领导小组审定后建议市政府中止对其继续发放或提前收回软贷款。依纪、依法追究项目单位和有关人员的纪律、法律责任,并由项目贷款单位承担相应的赔偿损失责任。
第二十六条 投资公司、项目单位要开展软贷款项目档案的收集与整理工作,建立软贷款的项目档案。
第六章 附 则
第二十七条 白城市所辖各县(市)利用国家开发银行软贷款项目可参照本办法执行。
第二十八条 本办法自发布之日起实施。
附件:白城市利用国家开发银行软贷款监督管理领导小组名单
附件:
白城市利用国家开发银行软贷款监督管理领导小组名单
组 长:王 锐 市委常委、市政府常务副市长
副组长:王曜午 市委常委、市政府副市长
刘继武 市政府副市长
成 员:李春棠 市政府副秘书长
刘大伟 市纪委副书记、监察局局长
曹海林 市财政局局长
李晓峰 市审计局局长
隋 喜 市发展改革委主任
冷有春 市建委主任
孙家刚 市经委主任
领导小组下设办公室
主 任:高少迁 市财政局副局长
副主任:翟明华 市发展改革委副主任兼项目办主任
成 员:杨 威 市纪委监察局执法监察室副主任
康士昌 市财政局外债金融科科长
卢 凯 市发展改革委固定资产投资科科长
姜风芹 市审计局金融审计科负责人
窦建学 市财政投资公司副经理
