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银川市商品房预售管理办法

作者:法律资料网 时间:2024-07-26 12:25:06  浏览:9697   来源:法律资料网
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银川市商品房预售管理办法

宁夏回族自治区银川市人民政府


银川市人民政府令第94号


  《银川市商品房预售管理办法》业经银川市人民政府1997年11月20日第65次常务会议审议通过,现予发布实施。

                         1997年12月23日
            银川市商品房预售管理办法



  第一条 为了维护房产市场交易秩序,加强商品房预售管理,保护商品房交易双方的合法权益,根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、建设部《城市商品房预售管理办法》,结合我市实际,制定本办法。


  第二条 本办法所称商品房预售是指已取得房地产开发经营资质的企业(以下简称开发经营企业)将规划部门批准开发建设的房屋预先出售给他人的行为。


  第三条 凡在本市区域内预售商品房的开发经营企业,均须遵守本办法。


  第四条 银川市房产管理局是本市商品房预售管理的行政主管部门。


  第五条 预售商品房应当符合下列条件:
  (一)取得《土地使用权证书》,持有《建设工程规划许可证》;
  (二)按提供预售的商品房计算,投入开发建设的资金已达到工程建设投资总额的25%以上(不含地价)或完成基础工程,并已经确定竣工交付日期;
  (三)属危房改造项目,拆迁户安置房已开始动工建设并确定了安置方案;
  (四)具有房屋售后物业管理,维修服务和保证措施。


  第六条 商品房预售实行许可证制度,预售商品房的开发经营企业必须向房产行政主管部门申请办理预售登记,经批准取得《商品房预售许可证》后方可进行商品房预售。


  第七条 开发企业申请领取《商品房预售许可证》应提交下列证件及资料:
  (一)开发企业的《营业执照》和《资质等级证书》;
  (二)建设项目的投资计划、规划、用地和施工等批准文件或证件;
  (三)工程施工进度计划;
  (四)投入开发建设的资金已达工程建设总投资的25%以上或基础工程已完工的证明材料;
  (五)商品房预售方案。预售方案应说明商品房的位置、幢号、层次、朝向、结构、装修标准、用途、交付使用日期、预售总面积、价格,并应附预售商品房总平面图;
  (六)向境外预售商品房的应提交允许向境外预售的批准文件;
  (七)房产行政主管部门认为应该提交的其他文件或资料。


  第八条 房产行政主管部门在接到开发经营企业的申请报告和全部资料后,对审查合格者,应在十日内颁发《商品房预售许可证》。
  未取得《商品房预售许可证》的,不得进行商品房预售,广告经营单位不得为其发布预售广告。


  第九条 开发经营企业预售商品房,应将《商品房预售许可证》悬挂在预售场所,制做广告和说明书时必须载明《商品房预售许可证》的批准文号。


  第十条 开发经营企业在预售商品房时应与承购人签订由房产行政主管部门和工商行政主管部门统一制订的商品房预售合同,预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同副本到市房产行政主管部门和规划土地行政主管部门办理登记备案手续。承购人变更的,应到上述部门办理变更手续。
  商品房预售也可以委托代理人办理,代理人必须持有合法有效的委托书。


  第十一条 开发经营企业预售商品房所得款项,必须用于预售商品房有关的工程建设。


  第十二条 商品房竣工交付使用时,未达到预售合同规定的结构、设施、装修和质量标准的,由预售人负责返修,返修后仍达不到标准的,承购人有权要求退房。预售人应将房款全部退还承购人,并按合同约定承担违约责任。


  第十三条 商品房交付使用后,承购人应在交付使用之日起30日内持购房合同及有关证件到房产行政主管部门办理房地产交易手续和房屋产权登记,领取房屋所有权证。


  第十四条 开发经营企业未取得《商品房预售许可证》而预售商品房的,房产行政主管部门责令停止预售,限期补办手续,并按照规定处以5000元—10000元以下罚款,逾期不补办的,对其预售的商品房不予办理房屋产权登记和房屋所有权证。
  广告经营单位为没取得《商品房预售许可证》的企业或单位发布商品房预售广告的,由广告监督管理机关责令停止发布,没收广告费用,并处广告费用一倍的罚款。


  第十五条 开发经营企业未按规定办理备案和登记手续的,责令限期补办;逾期不补办的,处以1000元以下罚款。


  第十六条 开发经营企业违反本办法第十一条规定的,由房产行政主管部门按照规定处以10000元以下罚款。


  第十七条 对不具备商品房预售资格而预售商品房的单位,房产行政主管部门不予办理房屋产权登记和房屋产权证并会同有关部门依法予以处理。


  第十八条 房产行政主管部门工作人员,在商品房预售管理、登记发证工作中玩忽职守、循私舞弊、以权谋私的,由所在单位或上级主管部门给予行政处分;构成犯罪的,由司法机关依法追究其刑事责任。


  第十九条 开发经营企业对房产行政主管部门的处罚决定不服,可在接到处罚决定书之日起15日内向市人民政府申请复议,或向人民法院起诉;逾期不申请复议也不向人民法院起诉又不履行处罚决定的,由房产行政主管部门申请人民法院强制执行。


  第二十条 本办法由银川市房产管理局负责解释。


  第二十一条 本办法自1998年1月1日起施行。

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司法实践中,借款合同因未约定履行期限,义务人主动履行部分义务后,对其余债务履行期限,权利人未提出请求,义务人也未作出意思表示的情形较为常见。针对此种情形的处理,法律尚无具体的规定,因而对相关法律如何适用存在分歧。


【案情】


李某2006年3月31日从赵某处借款500万元,未约定还款期限。2006年4月6日,李某主动归还赵某200万元,之后李某未再主动还款,赵某也未催促李某还款,双方亦未就还款事宜达成其他协议。赵某2010年12月29日起诉请求李某归还剩余借款300万元。李某以赵某的诉请已过诉讼时效期间提出抗辩。


【分歧】


对于赵某2010年12月29日起诉请求李某归还剩余借款300万元,是否已超过诉讼时效期间,司法实务中形成了两种意见:


第一种意见认为,李某向赵某借款500万元有借条为据,2006年4月6日李某归还赵某200万元,双方对此均无异议。《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》(以下简称诉讼时效司法解释)第十六条规定:“义务人作出分期履行、部分履行、提供担保、请求延期履行、制定清偿债务计划等承诺或者行为的,应当认定为民法通则第一百四十条规定的当事人一方‘同意履行义务’。”民法通则第一百四十条规定:“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起,诉讼时效期间重新计算。”李某归还赵某200万元,应当认定诉讼时效中断,从中断时起,诉讼时效期间重新计算。因此,自2006年4月6日李某归还赵某200万元起,开始重新计算诉讼时效,赵某在2010年12月29日起诉,已超过两年,因此赵某的诉请已过法定诉讼时效期间,不应予以支持。


第二种意见则认为,从借据看,双方并未约定还款期限,诉讼时效司法解释第六条规定:“未约定履行期限的合同,依照合同法第六十一条、第六十二条的规定,可以确定履行期限的,诉讼时效期间从履行期限届满之日起计算;不能确定履行期限的,诉讼时效期间从债权人要求债务人履行义务的宽限期届满之日起计算,但债务人在债权人第一次向其主张权利之时明确表示不履行义务的,诉讼时效期间从债务人明确表示不履行义务之日起计算。”本案除200万元时效已因履行而消灭外,余300万元仍然遵循上述规定,李某除非有证据证明在时效期间赵某对其300万元债权规定了还款期限或李某已向赵某明确表示不履行剩余债务,否则,李某主张该剩余债务已过诉讼时效无法律依据。


【评析】


笔者同意第二种意见,理由如下:


1.诉讼时效制度的主要功能及价值衡量


诉讼时效制度,是指权利人在法定期间内不行使权利即丧失人民法院保护其民事权利的法律制度,又或者是指债权人怠于行使权利的期间持续到法定期间,其公力救济权即归于消灭的制度。在法定期间内提起诉讼,即诉讼时效期间,权利人在该期间内有权请求人民法院以国家强制力保护其债权。若诉讼时效期间届满,权利人又无证据证明存在中止或中断的法定事由,权利人即丧失了请求人民法院依国家强制力保护其债权的权利。诉讼时效制度的本质在于通过督促权利人及时行使权利,以公平保护当事人的合法权益,维护社会秩序的安定。法理认为,所有人均是自身权利的最佳判断者与照料者,如权利人不关心自己的利益,可认为他有放弃权利的意思表示,法律可不予其强制性的保护。因此,诉讼时效制度具有督促权利主体积极行使权利的意图,也有对漠视权利的权利主体进行制裁的意图。但诉讼时效制度绝不是义务人不履行义务及规避责任的工具,其功能和法律价值主要在于维护经济秩序,防止权利睡眠与证据遗失。民事法律以公平为首要价值目标,推进诚实信用、促进社会和谐,诉讼时效制度在个案中的适用,应充分体现当事人的利益平衡,其平衡点即是公平的价值目标和诚实信用原则。在无法律明确规定或法律规定较为模糊,或者可作有利于与不利于债权人两种理解时,应偏重从有利于债权人角度理解,法官也应作出有利于权利人的裁判,以保护权利人合法权益,其结果并不违背公平的价值目标和诚实信用这一基本原则。


2.诉讼时效的起算


在诉讼时效制度中,时效的起算一直是一个十分重要且争议较大的问题,时效期间起算标准不同,对当事人实体及诉讼利益均将产生严重影响。从世界各国民法来看,诉讼时效期间的起算存在以下三种不同的立法例:一是自请求权产生之时开始起算诉讼时效。《德国民法典》第一百九十八条规定:“时效自请求权产生之日起开始计算,以不作为为目的的请求权,时效自发生违反行为之时开始计算。”二是从请求权可以行使之时开始起算。我国台湾地区民法典第一百二十八条规定:“消灭时效,自请求权可行使时起算。以不行为为目的之请求权,自行为时起算。”《泰国民法典》第四百二十九条规定:“时效,自权利可以行使时进行。”三是对同一请求权适用两种诉讼时效,首先采用主观标准,从权利人知道或者应当知道请求权产生之时开始计算,但期间较短,一般为两年,以督促权利人及时行使权利;同时采用客观标准,以请求权的发生为起算点,并规定较长期间以维护已经形成的社会经济秩序并保护义务人的合法权益。我国民法通则第一百三十七条规定:“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是,从权利被侵害之日起超过二十年的,人民法院不予保护。”可见,我国民法就诉讼时效期间的起算点原则上以权利被侵害时为准,即“侵害论”。对于约定了履行期限的债权,期限届满而债务人未履行债务即可看做是债权人的债权受到侵害。而对于未约定履行期限的合同之债,如何确定权利被侵害之时,民法通则第八十八条规定了债权人可以随时要求债务人履行义务,但应当给对方必要的准备时间,即“宽限期”。因此,多认为对于未约定履行期限的合同之债,诉讼时效的起算点应确定为债权人向债务人提出履行要求并经展期后的次日,或应以债权人向债务人主张权利遭拒绝时为标准。


3.诉讼时效的中断


诉讼时效的中断,一般是指诉讼时效进行中,因发生了一定的法定事由,推翻了诉讼时效存在的基础,使已经过的实效期间归于无效的法律制度。应当注意的是,诉讼时效的中断发生于诉讼时效进行之中,如诉讼时效尚未开始计算或者已经届满,则不应当适用。民法通则第一百四十条规定:“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起,诉讼时效期间重新计算。”诉讼时效司法解释第十六条规定:“义务人作出分期履行、部分履行、提供担保、请求延期履行、制定清偿债务计划等承诺或者行为的,应当认定为民法通则第一百四十条规定的当事人一方‘同意履行义务’。”


本案中,李某已部分履行债务,赵某在李某部分履行债务超过两年后,提起诉讼请求李某履行剩余债务,仅从以上规定的字面含义理解,似乎自李某部分履行债务后诉讼时效即已中断并重新起算,至赵某提起本案诉讼已超过两年诉讼时效期间。但需要明确的是,以上规定均系关于诉讼时效中断的认定,而如前所述,诉讼时效中断的前提在于诉讼时效已经开始计算。本案的特殊之处恰恰在于合同未约定履行期限,在此前提下,义务人主动履行了部分债务,对于未履行的部分债务,诉讼时效是否已经起算还有待商榷。由于我国民法对诉讼时效期限起算采“侵害论”,因此,诉讼时效起算点应以权利人知道或者应当知道其权利被侵害为标准。对于未约定履行期限的债务,根据诉讼时效司法解释第六条规定,义务人主动履行部分义务后未确定其余债务履行期限的,则已履行的部分债务因履行行为而消灭,无时效问题。而对于未履行部分的债务,如权利人提出要求并给予宽限期的,则应在宽限期届满之日计算诉讼时效期间,如义务人明确拒绝履行的,则应从义务人拒绝之日起算。权利人未提出请求,义务人也未作出意思表示的,合同法第六十二条并未明确规定。根据债务人可以随时履行债务的原则,诉讼时效司法解释第六条也只是规定了债权人要求债务人履行义务,并给予一定的宽限期的前提下,诉讼时效期间的起算点。同时,对债权人向债务人主张权利,债务人拒绝履行义务的情形,明确了“诉讼时效期间从债务人明确表示不履行义务之日起计算”。根据上述“起算点”的确定,可以认为,在未约定履行期限的前提下,债务人主动履行部分义务后,对其余债务,无论债权人是否提出履行要求,只要“债务人未明确拒绝履行义务”,诉讼时效期间就不应起算。司法实务中,应当认定当事人对剩余债务未约定履行期限,仍应适用诉讼时效司法解释第六条规定确定诉讼时效起算点。其法理在于:其一,根据我国诉讼时效制度的特点及原则,只有在诉讼时效期间已开始起算的情形下,才会发生是否中断或届满的问题;若诉讼时效尚未起算,则不发生中断。其二,双方订立的合同系无履行期限的合同,只要不存在诉讼时效司法解释第六条规定的情形,诉讼时效期间就没有起算。而民法通则第一百四十条中明确的,当事人一方“同意履行义务”系指诉讼时效期间起算后发生的中断情形,二者前提不同。其三,基于我国诉讼时效期间的起算标准采“侵害论”,并且,在债权人未要求债务人履行未约定履行期限的债权的情况下,如债务人履行了部分债务,即开始起算剩余债权诉讼时效,对债权人似乎过于苛严,债务人主动履行部分债务显然不构成对债权人权利的侵害,也不能就此得出债权人漠视其自身权利,放弃要求债务人履行债务的意思表示的结论。


综上,对于本案未履行的300万元债权,李某既未提交证据证明自其履行200万元债务后,赵某提出了履行剩余债务的要求并给予了宽限期,也无证据证明其已明确表明不履行剩余债务。因此,李某主张赵某提起本案诉讼已过诉讼时效期间并无法律依据。

中国人民银行关于进一步加强外币利率管理的几项规定

中国人民银行


中国人民银行关于进一步加强外币利率管理的几项规定
1993年10月14日,中国人民银行

根据今年七月全国金融工作会议精神,现就当前进一步加强外币利率管理问题作如下规定:
一、中国人民银行是外币利率管理的主管机关,统一行使外币利率管理权,任何单位或个人均不得干预中国人民银行的外币利率管理工作。
二、中国人民银行授权中国银行公布的各种外币存、贷款利率为法定利率,各金融机构必须严格执行,不得擅自变动。
三、中国银行对外币存、贷款利率进行调整,应及时将调整后的利率表通过其各辖属分行转报当地人民银行分行,由人民银行分行统一组织执行。人民银行各分行要严格履行其职责。
四、各金融机构必须严格执行法定的外币贷款利率。各种外汇贷款利率,必须按外汇利率表的调整水平、日期和有关规定严格执行。各金融机构也必须严格执行法定的外币存款利率,不准擅自提高或上浮,不得擅自提前或推迟执行日期。
五、鉴于目前外币利率水平普遍偏低,国内外汇资金供求矛盾比较突出,为有效地集中和运用外汇资金,允许各金融机构在法定利率的基础上对各种外币存款利率可按最高上浮5%、贷款利率可按最高上浮10%的幅度浮动,各地的浮动幅度由当地人民银行分行统一掌握。
六、各金融机构所吸收的较大数额(个人存款折合2万美元以上,单位存款折合50万美元以上)的定期存款的利率是否上浮,由人民银行各省、市、自治区和计划单列城市分行确定,但上浮幅度最高不得超过0.5个百分点;各地是否开办对个人发行的外币大额定期存单业务,由人民银行总行决定,其利率最高浮动幅度不得超过同期同档次外币存款利率的10%。
七、各金融机构和企业发行或代理发行境内外币债券及债券利率的确定,审批权集中在人民银行总行。未经批准,任何金融机构及地方不得擅自发行境内外币债券和制定发行利率。
八、对广东、福建、海南各省和上海市,在外币利率管理上仍继续实行略为放宽的政策,其各种外币存、贷款利率可在法定利率基础上按最高可分别上浮10%、20%的浮动幅度执行;其中,广东、海南两省的港币利率可在不超过法定利率20%的幅度内自行调整确定。以上由当地人民银行分行协调组织执行。
九、考虑到对外筹资利率的特殊情况,各地区、各机构向境外借款和发行境外外币债券的利率,由国家外汇管理局按管理程序进行审批和管理。
十、对违反上述外币利率管理规定的金融机构及有关人员,中国人民银行省、自治区、直辖市、计划单列城市分行有责任依照银传〔1993〕38号文中第九条的有关规定进行查处,并予以经济和行政处罚。