合伙民事主体资格探究
陈建梅
内容摘要：在我国，随着近年来各种合伙企业和组织的普遍发展，关于合伙的法律地位问题越来越受到民法学界的关注。本文对合伙的财产和责任这两个主要方面进行了分析，通过对合伙人出资、合伙财产性质以及合伙财产保全这三个方面的分析，解释说明合伙财产与自然人、法人财产的不同；通过对合伙人责任即补充性连带无限责任的分析，更进一步明确了合伙不同于自然人、法人的特性。从而得出结论：合伙应为独立的民事主体。
《民法通则》颁布前后，学术界有主张合伙是自然人和法人以外的第三民事主体的学说存在。对合伙，可以从两个角度加以认识。一方面，合伙是一种合同，它规定合伙人之间的权利义务关系，这是合伙的内部关系。如果从合同的角度认识合伙，立法者会将其规定在民法典的债篇中；另一方面，在许多情况下，合伙合同又是不同于一般的行为性合同的组织性合同，合同订立的结果是一个经营主体的产生。因此，独资企业，合伙和法人，从来都是企业存在的三种形式。公司法中的无限公司，实际上就是合伙；两合公司，实际上就是有限合伙。《民法通则》未明确规定合伙为第三民事主体。但把合伙规定在关于主体的第二章，显然立法者受到了合伙为第三主体说的影响，具有承认合伙的主体地位的意图。1997年，我国已经制定了合伙企业法，更明确了立法者的这个意图。随着近年来各种合伙企业和组织的普遍发展，关于合伙的法律地位问题也越来越受到民法学界的关注。本文试图对合伙的财产和责任这两个主要方面的分析，通过对合伙与自然人、法人的比较，从而得出结论：合伙应为独立的民事主体。
一、关于合伙是否为独立民事主体的理论分歧
关于合伙的法律地位，有广义和狭义两种内容。从广义上讲，是指合伙的一切法律属性，包括合伙的概念、条件、名称、分类、权利能力和行为能力、财产的归属、责任形式，以及是否为独立的民事主体等。从狭义上讲，合伙的法律地位，仅指其能否在法律上成为一类民事主体，享有特定的权利和承担特定的义务。本文所指的合伙的法律地位是指狭义。目前，关于合伙的法律地位在理论上形成了以下具有代表性的意见：
(一) 否定说。认为民事主体只有自然人和法人两种，个人合伙是自然人从事商品经济活动的特殊表现形式，属于自然人范畴；法人合伙是法人从事商品经济活动的特殊表现形式，属法人范畴，合伙是自然人和法人所派生出来的。
(二) 肯定说，承认合伙为“第三民事主体”，但其表述各异。具体来讲有四种不同的观点；其一，合伙应成为我国独立的民事主体，与自然人和法人并列，认为合伙具有民事主体资格。[1]（P128-131）其二，“基本承认合伙为独立民事主体，认为它是民事主体制度历史沿革的第二阶段，是自然人与法人之间的中介，是法人制度的萌芽。但该观点没有将合伙纳入民事主体制度中阐述，主要是在债权编中以合伙合同予以论述” [2]（P75）其三，合伙可以成为民事主体，但必须符合一定的条件，（1）需要有合伙字号，对外以合伙的名义进行民事活动。（2）需要有必要的登记制度。（3）需要有限制性规定，主要是限制具有民事主体资格的合伙再以合伙名义有参加其他合伙组织。[3]其四，应有条件的承认合伙为民事主体。其条件有：（1）必须有两个以上公民或法人按照协议组成，且参加人应合伙经营、共同劳动。隐名合伙不享有民事主体资格。（2）合伙人应当对出资数额、盈余分配、债务承担、入伙和退伙、合伙终止等事项，订立书面协议。（3）合伙财产应当归合伙人共同共有，有合伙人统一管理和使用。共同共有的财产一般应与其经营规模保持适当比例，必要时法律也可要求合伙人在申请登记时提供担保。（4）合伙组织一般应主要从事盈利性的经营活动。（5）要符合法定程序，即要经当地公商行政管理部门登记并发给营业执照方可开业。（6）合伙组织应有自己的字号和负责人，并能以字号名义对外进行民事活动。在民事诉讼中以依法核准的字号为诉讼当事人，并由合伙负责人为诉讼代表人。合伙负责人的诉讼行为，对全体合伙人发生法律效力。[4]
我认为，合伙在财产和责任方面区别于自然人和法人的特殊性，决定了其应为独立的民事主体。同时，合伙由合伙合同和合伙组织两个不可分割的部分组成，前者是仅对合伙人有约束力的内部关系，后者是全体合伙人作为整体与第三人产生法律关系的外部形式。二者结合起来构成完整的合伙概念。而肯定说中的第二、三种学说分别侧重于合伙合同、合伙组织一个方面，这是不科学的。换言之，合伙应为独立的民事主体，但作为独立民事主体的合伙的内涵是特定的，即合伙是通过合伙合同而成立的一种团体组织，因而我们无须在承认合伙为独立民事主体这个前提下又强调合伙的合伙合同或合伙组织方面，否则在方法论和逻辑上是循环论证的。否定说的第四种学说就很科学。
二、对合伙财产的分析
合伙财产，主要涉及合伙人出资、合伙财产性质以及合伙财产保全这三个方面。通过对这三个方面的分析，我们可以发现合伙财产与自然人、法人财产的不同，以及现行立法在合伙财产问题上的得失。
(一）合伙人出资
《合伙企业法》第11条规定，合伙人可以用货币、实物、土地使用权、知识产权或者其他财产权利出资，在这一点上，与股东向公司出资无异。该条第3款又同时规定，合伙人也可以用劳务出资，则与股东向公司出资有别。法律对合伙人和公司股东出资作不同的要求，究其原因，一方面在于合伙企业是依合伙人的合意而成，其规模较小，设立灵活，只要合伙人协商一致，同意以劳务出资，法律则不加干涉；另一方面，则因为合伙人对合伙债务负无限连带责任，这与公司股东对公司债务仅以出资额为限承担有限责任，公司则以其全部资产对公司债务承担责任是不同的。因而合伙人的出资无须具有可转移、可随时兑现的功能。合伙人可以用劳务出资，这是合伙企业的一个特点。
共享收益、共担风险是合伙企业的重要特征。因而各国对以劳务出资的合伙人参与合伙盈亏分配均有规定，但其具体规定又各不相同：1?德国民法典第722条规定，损益分配比率未约定的，不论出资种类，各合伙人平均分配损益。2?法国民法典第1853条规定，只以劳务出资的合伙人，其分配利润及损失的比率与出资最少的合伙人的比率相同。3?台湾民法典第677条规定，以劳务为出资的合伙人，除合同另有约定外，不负担损失之分配。在我国大陆，对这个问题予以规定的是《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》的第48条和《中华人民共和国合伙企业法》的第32条。笔者认为后者的规定要优于前者，它借鉴了德国民法典的做法，规定“合伙企业的利润和亏损，由合伙人依照合伙协议约定的比例分配和分担；合伙协议未约定利润分配和亏损分担比例的，由各合伙人平均分配和分担”，将当事人自由原则这一合同法的最高理念，贯彻于合伙企业的利润分配和亏损分担上，从而充分尊重了合伙人的意思自治，既不歧视也不偏袒任何合伙人，可以充分保护合伙人各方的利益。
(二) 合伙财产性质
我国《民法通则》第32条对个人合伙财产的性质作了这样的规定：合伙人投入的财产，由合伙人统一管理和使用。合伙经营积累的财产，归合伙人共有。而《合伙企业法》第19条规定：合伙企业存续期间，合伙人的出资和所有以合伙企业名义取得的收益均为合伙企业的财产。合伙企业的财产由全体合伙人依照本法共同管理和使用。它没有区分合伙人的出资和合伙经营积累的财产，也没有规定合伙财产性质。
对于这两个不同的规定，有一种观点认为，“我国《合伙企业法》这一规定具有极大的科学性和灵活性，既吸收了《民法通则》的优点，也摒弃了其缺陷；既考虑到了合伙企业财产组成内容的复杂性，又照顾到了全体合伙人对合伙企业的财产进行共同管理和使用的权利与实际需要。因此，这是一条成功的法律规定”。[5]另外一种观点认为，《合伙企业法》的规定存在着如下缺陷；将本已明确的财产关系模糊化，给合伙解散或终止时的财产处理带来困难，因此，《合伙企业法》第19条关于合伙财产的法律性质的规定与《民法通则》相比 似乎有不进却退之嫌。[6] 我认为，第一种观点显然在法理上是经不起推敲的。现代民法上的财产权制度，其本身并不是要模糊个人财产、合伙财产以及合伙财产内部构成的界限，而正是通过确定各种财产的法律性质，充分保护财产主体的权利及第三人的利益。对于合伙经营积累的财产，理应归全体合伙人共有，而合伙人投入的财产，它可能归出资人个人所有，也可能构成合伙人的共有财产，但均由合伙人统一管理和使用。因而，“《民法通则》第32条的规定是符合我国实际情况的，它对合伙人出资财产性质上的灵活规定，为合伙经营方式的充分发挥提供了法律依据”。[7]（P146）
(三) 合伙财产保全
合伙财产一般为全体合伙人共有，即使不共有，也应统一管理和使用，其目的在于维护合伙经营，并保护善意第三人的利益和交易的安全。为了保障此目的的实现，《合伙企业法》第20、21、24、41和42条规定了合伙财产保全制度。
1、合伙财产分割的禁止。合伙人在合伙清算之前，不得请求分割合伙财产。
2、合伙份额转让的限制。合伙人向合伙人以外的人转让份额，须经其他合伙人的一致同意；合伙人之间转让份额，应当通知其他合伙人。
3、合伙份额出质的限制。合伙人以其在合伙企业中的财产份额出质的，须经其他合伙人一致同意，否则其行为无效或作为退伙处理。
4、合伙债权抵销的禁止。合伙企业中某一合伙人的债权人，不得以该债权抵消其对合伙企业的债务。
5、合伙代位权的禁止。合伙人个人负有债务，其债权人不得代位行使合伙人在合伙企业中的权利。
三、合伙的债务承担
（一）合伙人的责任
合伙人的责任，即合伙人对合伙债务所负的清偿责任。责任是对债务的担保。合伙能力对外行使的结果之一，是合伙发生对第三人的债务。以何种财产作为经营体之债务的担保，构成区分不同民事主体的重要标准。自然人以个人的全部财产作为该种债务的担保，称之为个人的无限责任；法人以独立于法人成员的财产作为该种债务的担保，换言之，法人的担保手段不延伸于法人成员的财产，称之为有限责任；我国《合伙企业法》第39条规定：“合伙企业对其债务负责，应先以其全部财产进行清偿。合伙企业财产不足清偿到期债务的，各合伙人应当承担无限连带责任。”这一规定表明合伙人的责任是补充性无限连带责任。
1、合伙人责任的性质是补充性责任。合伙人承担合伙债务的顺序，决定了合伙人首先是以合伙的共有财产向债权人承担共同债务，然后再以个人财产承担连带责任。如果合伙的共有财产足以清偿合伙债务，则不发生合伙人的连带责任。
2、合伙人对合伙债务承担无限责任。即合伙人应以自己的全部财产承担合伙债务的清偿责任，这主要是由法律一般对合伙人的出资标的的种类以及出资数额的大小没有限制所决定的。在这里，关于合伙人的无限责任有一个问题值得探讨；法人能否承担无限责任?对这个问题笔者赞成这种看法，“‘无限责任’概念，是从承担责任的财产范围来讲的，不是以承担责任的财产价值理解的，毫无疑问，任何民事主体的实际财产总是有限的”，[8]（P149）因而法人是能够作为合伙人承担无限责任的，否认法人能承担无限责任，也将导致对法人的合伙资格的否认。
3、合伙人对合伙债务承担连带责任。合伙人的连带责任是法定责任，其责任规则为：(1)每个合伙人均对全部合伙债务负清偿责任，合伙债权人一旦要求全部、部分或个别的合伙人清偿，被要求者即有义务予以清偿；(2)其清偿行为，对其他合伙人也有清偿的效力；(3)若其清偿的债务超过应担份额，则其就超出部分对其他应担合伙人享有追偿权。
法人合伙在什么情况下承担连带责任也是有争议的。有学者认为，“根据《民法通则》第52条的规定，法人合伙只有在法律规定或协议约定负连带责任的情况下，才承担连带责任。因为，在法律无规定且不约定连带责任的情况下，法人合伙的合伙人不承担连带责任”。[9]（P186）实际上，《民法通则》第52条是关于合伙型法人联营的规定，但从责任形式上看，合伙型法人联营与法人合伙是不同的。[10]合伙的本质特征之一就是合伙人对合伙债务承担连带责任，这是一种法定的责任规则，法人合伙无论在何种情况下均应承担连带责任，而法人联营成员对联营债务承担的连带责任不是法定的。
(二)对连带责任涵义的再探讨
在合伙人的责任中，实际上存在着两重责任关系，即合伙人与合伙债权人之间的连带责任关系，合伙人之间的责任分担关系。所以连带责任的承担，只是解决了外部责任关系，即对合伙债权的清偿问题，并没有解决内部责任关系，即合伙人之间的责任追偿和分担问题。
有学者在列举了对合伙企业的债务清偿的多种情况后，认为合伙人之间的追偿现象可能会错综复杂，因而主张“对于合伙企业解散后的债务处理，最好能一次予以确定。一次性确定应不违背两个原则，一是不能损害债权人利益。二是不得违背《合伙企业法》及有关法律规定”。[11]（P63）诚然，上述主张中的做法确有减少追偿之诉的作用，然而，简化诉讼的前提应是不妨碍债权人享有的连带债权的行使，不妨碍对债权人利益的保护，合伙债务的一次性确定首先将会损害债权人的利益。如果债权人没有放弃连带债权，则不能改变连带责任的适用。同时这种做法也不符合法律规定。连带责任是每个合伙人所应负的法定责任，合伙债务的一次性确定将使法律规则形同虚设。
(四) 双重优先原则
合伙债务，是指合伙组织于其存续期间，以组织的名义，在与第三人发生的民事法律关系中所承担的债务。合伙人因其个人行为所产生的债务，它不是合伙债务，而是合伙人的个人债务。
当合伙债务与合伙人个人债务同时存在，其承担债务的顺序应按照以下原则处理：合伙财产应首先用于偿还合伙债务，偿还之后若有剩余财产的，应根据各合伙人享有的财产份额进行分割，再分别用于偿还合伙人的个人债务；反之，合伙人的个人财产首先用于偿还个人债务，偿还个人债务之后若有剩余的，再用于偿还合伙债务。这就是国际上通行的“双重优先权原则”，该原则的重大价值在于：平等地保护了合伙的债权人和合伙人个人的债权人的利益。减少合伙人的连带无限责任之适用可能发生的消极后果。
四、合伙应为独立民事主体
民事主体的本质条件包括两个方面：一是一定的社会经济条件的存在；二是国家法律的确认。民事主体是一定社会经济条件的产物，并须得到国家法律的确认。合伙能否成为民事主体，关键要看它是否具备以自己名义参加民事法律关系的条件。[12]笔者认为合伙已具备这种条件，其理由主要有：
北京市外销商品房管理规定
北京市房地产管理局
北京市外销商品房管理规定
北京市房地产管理局
一、为加强本市商品房外销管理，保障买卖双方的合法权益，根据北京市人民政府《关于外商投资开发经营房地产的若干规定》及有关规定，制定本规定。
二、外销商品房预售、销售，均须报北京市房地产管理局审核注册，经批准领取《外销商品房预售许可证》或《外销商品房销售许可证》后，方可进行。
三、申请办理《外销商品房预售许可证》，除须具备《北京市人民政府关于外商投资开发经营房地产的若干规定》中第九条规定的条件外，还应提交下列证件：
1．市或区县建委颁发的建设工程开工证，建筑施工合同，采暖、给排水、供电、燃气、电视接收、电梯安装等工程已确定交用日期的证明材料；
2．在本市银行开立代收房屋预售款的结算帐号、与开户银行签定的房屋预售款监管协议；
3．售楼说明书，房屋使用、维修、管理公约；
4．房屋管理受托书或协议书。
四、申请办理《外销商品房销售许可证》须具备以下条件并提交相应证件：
1．已付清全部地价款并取得《国有土地使用证》和《房屋所有权证》；
2．建筑物竣工并经北京市建筑工程质量监督部门核验合格。采暖、给排水、供电、燃气、电视接收、电梯安装等工程进入调试和核验阶段；
3．已制定售楼说明书，房屋使用、维修、管理公约；
4．已确定房屋售后管理单位。
五、房地产开发经营企业的商品房预售、销售广告、售房宣传资料均应载明预售或销售许可证号。其预售或销售许可证应在售房场所显著位置悬挂。
六、外销商品房预售、销售，买卖双方均须签订《外销商品房预售契约》、《外销商品房买卖契约》。《外销商品房预售契约》和《外销商品房买卖契约》由北京市房地产管理局统一印制。
七、《外销商品房预售契约》签定后三十日内，买卖双方须向北京市房地产管理局市场管理处（以下简称市场处）办理预售、预购登记。房屋交用之日起三十日内，买卖双方须持预售契约及有关证件到市场处办理房屋买卖过户手续。并按规定申领房地产权属证件。
八、《外销商品房销售契约》签定后三十日内，买卖双方须持买卖契约及有关证件到市场处办理房屋买卖过户手续。并按规定申领房地产权属证件。
九、《外销商品房预售契约》有效期内，买方如转让其预购的商品房，买方与转受让方应在预售契约上做背书，背书须载明转让价格。背书签字之日起十五日内，买方与转受让方须持做有背书的预售契约及双方的有关证件到市场处办理预售契约转让登记。外销商品房预售后的转让情况
由市场处在办理转让登记之日起十日内通知卖方。
转受让方再转让的，须按前款规定办理。
十、商品房预售、预售后转让和销售均须按规定交纳税费。
十一、外销商品房预售、销售，均可以办理公证。
十二、违反本规定不按期办理外销商品房预售预购登记、买卖过户手续、预售契约变更登记、产权登记的，按《北京市房屋买卖管理暂行规定》及其他有关规定处罚。
十三、本规定自发布之日起施行。
附件一：北京市外销商品房预售契约
卖方（以下简称甲方）：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
买方（以下简称乙方）：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
甲方按照《北京市实施〈中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例〉办法》的规定，已合法取得北京市＿＿区（县）＿＿＿＿＿＿地块的土地使用权，土地使用面积为＿＿＿＿平方米，土地使用期限＿＿年，自＿＿年＿月＿日至＿＿年＿月＿日止，国有土地使用证号为
＿＿＿＿。甲方在上述地块上建设项目的名称为＿＿＿＿，现已具备规定的预售条件，经北京市房屋土地管理局批准，准予上市预售，外销预售许可证号为＿＿＿＿＿。
乙方自愿购买甲方的＿＿＿＿＿＿房屋，房屋用途为＿＿＿。甲方已于＿＿年＿月＿日收到乙方预购房屋的定金＿＿＿元。双方经友好协商，就上述房屋的预售预购事项，订立本契约。
第一条 ＿＿＿＿＿＿房屋，建筑面积为＿＿＿平方米（含共有共用面积、分摊面积、房屋状况详见附件一），国有土地使用面积＿＿＿平方米（含共有共用面积），土地使用期限自房屋产权过户之日起至＿＿年＿月＿日为止。
上述各项面积为甲方暂测面积，房屋峻工后以北京市房屋土地管理局实测面积为准。
第二条 甲乙双方同意，该商品房交付时，房屋的实际面积与暂测的差别不超过暂测面积的±＿＿％（不含）时，按照本契约第三条所述房屋售价进行结算；实测面积与暂测面积之差超过暂测面积的±＿＿％（含）时，自甲方向乙方出示北京市房屋土地管理局实测面积文件之日起＿＿
日内，乙方有权解除本契约。契约解除自乙方书面通知送达甲方之日起生效。甲方除在契约解除后30日内向乙方双倍返还定金外，并须将乙方已付的房价款及利息全部退还给乙方。利息按中国人民银行固定资产贷款利率（付款币种为人民币）或按中国人民银行外汇贷款利率（付款币种为
外汇）计算。
第三条 双方同意上述预售房屋售价为每建筑平方米＿＿＿币＿＿＿元，价款合计为（大写）＿＿＿币＿＿仟＿＿佰＿＿拾＿＿万＿＿仟＿＿佰＿＿拾＿＿元整（小写：＿＿＿＿＿元）。乙方同意按附件二所列的方式付款，并按期将购房价款汇入甲方指定银行帐号。乙方已支付的定金
在乙方最后一次付款时转为购房价款。甲方售楼款监管银行为＿＿＿，银行帐号为＿＿＿。
第四条 乙方如未按本契约附件二所列付款方式规定的时间付款，甲方对乙方的逾期应付款有权追索违约金。违约金应自本契约约定的付款之日起至实际付款之日止。每延期一天，乙方按延期交付价款的万分之＿＿（大写数字）向甲方支付延期付款违约金。
第五条 乙方如未按本契约附件二所列付款方式规定的时间付款，逾期超过＿＿日（遇法定节假日顺延）乙方未付款的，甲方有权解除本契约。契约解除自甲方书面通知送达乙方之日起生效。乙方已交纳的定金甲方不予返还。甲方将乙方已付的房价款退还给乙方。
第六条 甲方须于＿＿年＿月＿日前，将房屋交付给乙方。甲方交付房屋时，应同时提交建设工程质量监管部门出具的《工程质量竣工核验证书》。
第七条 除不可抗力外，甲方未按期将房屋交付给乙方的，乙方有权向甲方追索违约金。违约金支付时间自房屋应交付之日第二天起至实际交付日止，每延期一天，甲方按房价款总额的万分之＿＿（大写数字）向乙方支付违约金。
第八条 除不可抗力外，逾期＿＿日（遇法定节假日顺延）甲方未交付房屋的，乙方有权解除本契约。契约解除自乙方书面通知送达甲方之日起生效。甲方除在契约解除后30日内向乙方双倍返还定金外，并须将乙方已付的房价款及利息全部退还给乙方，利息按中国人民银行固定资产
贷款利率（付款币种为人民币）或按中国人民银行外汇贷款利率（付款币种为外汇）计算。
第九条 因不可抗力甲方未按期交付房屋的，逾期最多不超过＿＿日，超过时，乙方有权解除本契约，契约解除自乙方书面通知送达甲方之日起生效。甲方应将乙方交付的定金、房价款及利息退还给乙方（利息计算同第二条）。
第十条 甲方交付的房屋经建设工程质量监管部门认定不合格的，乙方有权解除本契约，甲方应在契约解除后30日内向乙方双倍返还定金，并将乙方已付的房价款和利息全部退还乙方（利息计算同第八条）。
甲方交付房屋的装修、设备未达到附件三规定的装修、设备标准的，甲方同意按未达到部分的差价双倍向乙方补偿。
第十一条 甲方同意按《建设工程质量管理办法（试行）》《北京市建设工程质量条例》及有关规定，自房屋交付之日起对乙方购置的房屋进行保修。
第十二条 乙方同意在物业管理委员会未选定物业管理公司之前，其购置的房屋由甲方或甲方指定的物业管理公司负责管理。
第十三条 本契约由双方签字后，境内的应于三十日内，境外的应于六十日内，由双方持契约共同到北京市房屋土地管理局房地产市场管理处办理预售、预购登记手续。
第十四条 本契约登记后至＿＿年＿月＿日前，乙方如转让其预购的房屋，须与转受让人在本契约上背书，并按规定到北京市房屋土地管理局房地产市场管理处办理预售契约转让登记手续。
第十五条 双方同意房屋交付后三十日内共同到北京市房屋土地管理局房地产市场管理处办理房屋买卖过户审批手续。
第十六条 办理上述手续时发生的税费，由双方依照有关规定缴纳。
第十七条 本契约的订立、效力、解释、履行及争议的解决均受中华人民共和国法律的管辖，凡因履行本契约所发生的或与本契约有关的一切争议，双方同意按以下第＿＿种方式解决纠纷（用汉字填写）。
（一）因履行本合同发生的争议，由当事人协商解决，协商不成的，提交北京仲裁委员会仲裁。
（二）因履行本合同发生的争议，由当事人协商解决，协商不成的，依法向人民法院起诉。
第十八条 本契约未尽事项，双方可签定补充协议。
本契约的附件为本契约不可分割的组成部分，具有同等的法律效力。
第十九条 本契约正本壹式两份，甲乙双方各执壹份，副本共＿＿份，北京市房屋土地管理局存两份。
甲方（签章）： 乙方（签章）：
法定代表人： 法定代表人：
地址： 地址：
联系电话： 联系电话：
邮政编码： 邮政编码：
授权代理人： 国籍：
联系电话： 身份证号码或护照号码：
身份证号码或护照号码： 代理人：
联系电话：
签约地点：＿＿＿＿＿＿＿＿
签约时间：＿＿＿＿＿＿＿＿
预售登记机关：（章）
附件一
房产平面图
－－－－－－－－－－
经办人： | |
年 月 日 | 样 |
| 式 |
| |
－－－－－－－－－－
附件二
付款方式
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| |
| |
| 样 |
| 式 |
| |
| |
－－－－－－－
附件三
装修标准、设备标准及其它交用条件
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|地面： |
|天花板： |
|门窗： 样 |
|内墙： |
|外墙： |
|厨房： |
|卫生间： 式 |
|上下水交付使用时间： |
|供电交付使用时间： |
|燃气交付使用时间： |
|供热交付使用时间： |
| |
| 卖方： 买方： |
－－－－－－－－－－－－－
附件四（一）
背书栏
－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
| |
| 样 |
| 式 |
| |
|转让人（签字）： 转让登记机关（章）|
|转受让人（签字）：经办人： |
|转让时间： 时间： |
| |
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附件四（二）
背书栏
－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
| |
| 样 |
| 式 |
| |
|转让人（签字）： 转让登记机关（章）|
|转受让人（签字）：经办人： |
|转让时间： 时间： |
| |
－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
附件二：北京市外销商品房买卖契约
卖方（以下简称甲方）：＿＿＿＿＿＿＿＿
买方（以下简称乙方）：＿＿＿＿＿＿＿＿
甲方按照《北京市实施〈中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例〉细则》的规定，已合法取得北京市＿＿＿＿＿区（县）＿＿＿＿＿＿＿＿地块的土地使用权，土地面积为＿＿＿＿＿＿平方米，土地使用年限＿＿＿年，自＿＿＿年＿＿月＿＿日至＿＿＿年＿＿月＿＿
日止，国有土地使用证号为＿＿＿＿。甲方在上述地块建设项目的名称为＿＿＿，现已竣工，取得房屋所有权证（房屋所有权证＿＿字＿＿号），经北京市房地产管理局审核，准予上市销售，外销许可证号为＿＿＿＿。
乙方自愿购买甲方的＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿的房屋，甲方愿意出售，甲方出售该房屋时亦同时将该房屋所占土地使用权同时转让给乙方。双方经友好协商，就上述房屋的买卖事项，订立本契约。
第一条 ＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿房屋，建筑面积为＿＿＿＿平方米（含共有共用面积，房屋状况详见附件），土地面积＿＿＿＿平方米（含共有共用面积），土地使用期限自房屋产权过户之日起至＿＿＿＿年＿＿月＿＿日止。
上述面积已经北京市房地产管理局测绘。
第二条 双方同意上述房屋售价为每建筑平方米＿＿＿币＿＿＿＿＿＿＿元，价款合计为（大写）＿＿币＿＿仟＿＿佰＿＿拾＿＿万＿＿仟＿＿佰＿＿拾＿＿元整（小写：＿＿＿＿）。乙方预付的定金＿＿＿＿＿＿＿＿元，在乙方支付购房价款时转为购房价款。
第三条 乙方同意在＿＿＿年＿＿月＿＿日前将购房价款全部汇入甲方指定银行。
甲方指定银行：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
银 行 帐 号：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
第四条 甲方同意在＿＿＿年＿＿月＿＿日前将房屋交付给乙方。交付时，甲方提交建筑工程质量监督部门出具的《工程质量竣工核验证书》，并办妥全部交接手续。交付地点：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。
甲方同意按《建筑工程保修办法（试行）》的规定，自房屋交付之日起对乙方购置的房屋进行保修。
第五条 乙方同意其购置的房屋由甲方或甲方委托的管理公司代管。
第六条 双方同意在签定本契约后一个月内，持本契约和有关证件到北京市房地产市场管理处办理房屋买卖立契过户手续，并按有关规定申领房屋所有权证。
办理上述手续时发生的税费，由双方依照有关规定负担。
第七条 本契约生效后，除不可抗力外，甲方不按期交付房屋的，乙方有权向甲方追索违约金。违约金自房屋交付之日第二天起至实际交付日止按中国人民银行固定资产贷款利率计算。逾期超过＿＿＿＿日（遇法定节假日顺延）甲方未交付房屋的，乙方有权终止本契约。契约终止自乙
方书面通知送达甲方之日起生效。甲方除在契约终止后30日内向乙方双倍返还定金外，还须并将乙方已付的房价款及利息全部退还给乙方。利息按中国人民银行固定资产贷款利率计算。
第八条 本契约生效后，除不可抗力外，乙方不按期付款的，甲方有权向乙方追索违约金。违约金自本契约的约定付款之日起至实际付款之日止按中国人民银行固定资产贷款利率计算。逾期超过＿＿＿＿日终止本契约。契约终止自甲方书面通知送达乙方之日起生效。乙方已交纳的定金
甲方不予返还。
第九条 本契约由双方签字之日起生效，未尽事项，双方可另签补充协议。
本契约的附件，为本契约不可分割的组成部分，具有同等的法律效力。
第十条 本契约的订立、效力解释、履行和争议的解决，均受中华人民共和国法律的管辖。双方因履行契约引起的纠纷，应协商解决。协商不成的，任何一方均可向房地产所在地人民法院提起诉讼。
第十一条 本契约正本一式四份，甲乙双方各一份，北京市房地产管理局二份。副本＿＿份。
甲方（签字）： 乙方（签字）：
法定代表人： 法定代表人：
地址： 地址：
联系电话： 联系电话：
邮政编码： 邮政编码：
代理人： 代理人：
联系电话： 联系电话：
身份证号码： 身份证号码：
签约地点：＿＿＿＿＿＿
签约时间：＿＿＿＿＿＿
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|房屋坐落| |地 号| |
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|房屋结构| |竣工日期| |
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|质量监督部门| |
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|房产平面图 |装修标准、设备标准 |
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甲方：
乙方：
1994年2月24日
