为了极推广装修一次到位或菜单式装修模式，避免二次装修造成的破坏结构、浪费和扰民等现象，提高住宅装修生产的工业化水平，引导住宅产业现代化快速发展，国家出台了《关于推进住宅产业现代化提高住宅质量的若干意见》（国办发〔1999〕72号）以及《商品住宅装修一次到位实施导则》等文件。购房人直接购买精装房，如果精装质量还可以的话，那么就可以省去了自行装修的麻烦。
一、毛坯（清水）与装修整合，和毛坯（清水）与装修分拆两者的区别
对于将修一次到位的成品房（全装修房）或菜单式装修，房企设计了不同的精装房交易结构，主要包括整合模式和拆分模式。
整合模式，是指房企和购房者只签订商品房买卖合同（约定精装交房标准）。购房款包括了毛坯（清水）房屋和装修工程款两部分，房企开具不动产销售发票。
拆分模式，是指房企安排购房人分别签订《商品房买卖合同》和《委托装修合同》。房屋买卖合同由房企与业主签订，房企承担责任。装修合同由装修公司、房企与买受人（大多数时候房企不参加）签订，装修公司对其质量承担责任。购房人往往根据房企的要求与其指定的装修公司签订《委托装修合同》，如果房地产开发企业自身同时具备室内装修施工资质的，也不排除与房地产开发企业签署的可能性。购房款项被分拆为房款和工程款，房企出具不动产销售发票，装修公司出具房屋装修发票（发票也有可能有比较混乱的安排）。
二、毛坯（清水）与装修分拆的目的
关于为何房地产开发企业将毛坯和精装分拆销售或者毛坯送装修基金的操作，房地产企业的主要目的一般在于以下几种：
（1）所谓的销售概念创新。“毛坯+装修”，房企会有“菜单式服务”等等提法。毛坯房送装修基金的操作手法，给人一种“赠送”或“白给”的感觉，增加项目的卖点。买受人仿似确实很“不理性”，对于一些所谓的营销策略缺乏判断力。
（2）类“价格转移”或准“利润输送”。目的在于规避某种监管或限制。这是一种类“价格转移”的操作手法，比如应对限价，变相加价，争取被认定为“普通商品住房”享受一些优惠等。此等操作，一定程度上可以规避价格限制，或者降低房屋的认定标准进而规避房产税等。
（3）实质目的在于避税。精装修房比毛坯房要多缴营业税､土地增值税，拟将房屋(毛坯房)和装修分开销售，在一定情形下（不是必然能实现税收优化），将毛坯和精装分拆销售可避税（有时对买卖双方都有利可图）。比如，精装修与房屋未分开的，应全额按销售不动产缴纳5%的营业税。如果能够分开，房屋按销售不动产缴纳5%的营业税，精装修按建筑安装交3%的营业税。需要提醒的是，卖毛坯赠精装（款）（在售房赠送过程中，房地产公司赠送是有前提的，这个前提就是受赠人必须购买房屋。属于附有条件、义务的有偿赠送，不属于“无偿赠送”）的安排有时可能带来负面的税收影响，需要与房屋(毛坯房)和装修分开销售模式进行税收对比分析综合判定。
（4）可以提前确认收入。很多房企都是为了年底财务报表好看，需要提前确认收入，如果将毛坯和精装分开，那么毛坯部分的收入在会计角度便于实现提前确认收入。一般来讲，只有在商品房交付时确认收入才是最准确和合理的收入确认时点，如此感觉上“毛坯先交付，精装后交付”的做法（涉及二次交付问题），控制开发节奏，配合招商进展，可以提前确认大部分的收入。
（5）为了转嫁质量责任。其实商品房买卖合同质量类纠纷十之八九都是装修装饰部分的质量问题，主体结构有问题的少之又少。如果将精装房安排成毛坯房买卖和装修施工合同两个行为的话，房屋买卖合同是由购房者和开发单位签订，而房屋装修合同则和开发单位没关系，由购房者和装修公司签订。那么精装部分的质量责任可以转嫁给精装施工单位来承担，把精装施工单位从“幕后”拉到“台前”，此前工程质保和房屋质保是有明确的合同相对性的，房企一直试图把施工单位直接和购房人“搭上火线”。房企的目的“昭然若揭”，买受人与装修单位的装修合同纠纷不会将地产公司实质性地牵扯进去（各方明确约定装修公司与开发单位对出现的问题承担连带责任情形极其罕见）。另外，一些精装行为的一些拆改行为可能涉及违反规划等事宜，不便房企出面。
（6）还有可能是搭售（捆绑销售）行为。由房企开发单位、建材供应商和装修单位三大产业搭建一个平台，构筑产业战略合作上下游产业链，实施住宅集成装修，达到多方共赢。就是房企为了让装修企业获得一定的装修业务，房企从中也分得一杯羹（由于地产公司为装修单位提供了签约机会和实施代收款以及提供施工协调服务，有的收服务费、有的收中介费，名目不一）。房企在《室内装修协议书》当中不承担实质性的义务（代收代付、施工协调等）。
三、毛坯（清水）与装修分拆的法律属性
对于房企将毛坯（清水）与装修分拆的上述行为，国家和地方尚未见到有过相关管理文件，法院也逐渐开始审判此类案件。这中间实质上包含了两类法律关系——房屋买卖和房屋装修。另外如果是房企为购房人之间牵线搭桥，存在居间的法律关系；如果房屋装修款由房企代收代付，则存在代收代付的结算法律关系；如果精修款由房企承担（房企赠送购房者装修基金大礼包），则存在第三人代为给付的法律关系。总之，这种做法目前并不为法律所禁止，因此签订的合同一般是合法有效的。
那么分拆安排，是否应从“实质重于形式”的原则认定为“房屋买卖和房屋装修”属于一个整体的房屋买卖行为呢？《国家税务总局关于销售不动产兼装修行为征收营业税问题的批复》（国税函〔1998〕53号）批复如下：纳税人将销售房屋的行为分解成销售房屋与装修房屋两项行为，分别签订两份契约（或合同），向对方收取两份价款。鉴于其装修合同中明确规定，装修合同为房地产买卖契约的一个组成部分，与买卖契约共同成为认购房产的全部合同。因此，根据《营业税暂行条例》第五条关于“纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用”的规定，对纳税人向对方收取的装修及安装设备的费用，应一并列入房屋售价，按“销售不动产”税目征收营业税。上述“将销售房屋的行为分解成销售房屋与装修房屋两项行为，分别签订两份契约（或合同），向对方收取两份价款、明确约定两份合同为包容关系”的情形界定为一个合同法律关系。当然上述界定是从税法角度确立的，笔者以为，只要没有明确约定两份合同的包容关系，仍倾向认定为属于两个法律行为——销售房屋与装修房屋两项行为，不论两份合同的签署的主体是否相同。
实践操作中，房屋装修比较容易引发纠纷，可能发生购房者认为房企的装修价格显示公平而要求撤销合同，或者购房者主张装修合同违约要求单独解除装修和认同，或者主张装修合同属于承揽合同的性质，购房者要求停止装修并主张解除装修合同等，发生前述情形均可能将房企推向不利后果。如果后期装修公司玩消失或者破产了，则导致购房者要求其承担装修质保责任时无可奈何。
文/武志国woo_eye@qq.com
From Roges Law Firm
关于公布南京市文物古迹保护管理办法的通知
江苏省南京市人民政府
关于公布南京市文物古迹保护管理办法的通知
南京市人民政府
第一条 南京是我国四大古都之一，为东吴、东晋、南朝、明朝等十代建都之地，也是近代革命运动蓬勃发展的一座重要城市。其地面和地下保存着极其丰富的文物，是国务院颁布的我国历史文化名城。保护管理好这座历史名城及其文化遗产，是各级人民政府的职责，是每个公民应尽
的义务。为此，根据国家发布的有关政策法令，制定本办法。
第二条 南京市辖境内所有地面、地下的历史文物和与革命文物均受国家保护。国家公布的文物保护单位和一切地下文物属国家所有，任何单位和个人不得破坏和据为已有，并有责任加以保护。
属于集体和私人所有的纪念建筑物、古建筑和传世文物，所有权受到国家法律的保护。所有者必须严格遵守国家有关保文物的各项规定，不得随意自行处理。
第三条 文物古迹保护管理的范围：
一、与重大的历史事件、革命运动和重要人物有关的、具有纪念意义和史料价值的建筑物、遗址、陵墓、文献资料、手稿和其他物品；
二、具有历史、艺术、科学价值的古文化遗址、古墓葬、古园林、古旧图书、石窟、寺庙、古塔、壁画、石刻及其附属物；
三、反映各个历史时期社会制度、社会生产和社会生活的代表性实物和有价值的艺术品、工艺美术品；
四、集中反映历史文化名城的古城郭、古建筑、古街巷、古河道、古桥梁、古井、古树名木等。
第四条 南京市文物事业管理委员会（以下简称市文管会）主管全市文物事业，对所有管理使用文物古迹的部门和单位，按照国家的法律、法令和政策，进行监督、检查和业务指导。
市人民政府聘请有关部门负责人和专家、学者成立南京市历史文化名城保护委员会，协助市人民政府研究和审议历史文化名城及其文物古迹的规划、保护、管理上的重大问题，并加强对全市文物古迹保护工作的统一指导。
各区、县人民政府要根据所辖境内的文物工作任务的大小，设立相应的文物行政管理机构，配备专职文物干部，在当地政府的领导和市文管会的指导下，负责本区、县的文物保护、管理工作。
第五条 按照国家的规定，文物保护单位的等级分为：全国重点文物保护单位、省级文物保护单位、市级文物保护单位和区、县级文物保护单位。
各级文物保护单位的确定，由所在辖区内的文物行政管理部门提出建议，报经该级人民政府核定公布，并报上级政府备案。
第六条 对于尚未公布为文物保护单位的有价值的文物，各级文物行政管理部门可以临时指定为保护对象，加以保护，任何单位和个人不得破坏。
第七条 为了保护文物保护单位原有的环境风貌，其周围要划出一定的地带为保护范围。重点文物保护单位在保护范围以外，还庆划出一定的地带作为控制范围。各级文物行政管理部门要会同规划部门，根据实际情况具体划定，并作出标志说明，建立科学记录档案。
座落在农田中有石刻、墓葬等文物保护单位，应在其周围划出适当面积的土地作为保护地带和通道，以利于开放游览。
第八条 在文物保护单位的保护范围内，不得进行其他新的建设工程（包括二百平方米以下的项目），不得拆除、改建原有建筑及其附属物，不得存放易燃易爆物品，不得随意挖土、采石和开路，不得排放“三废”污染环境。
确因特殊需要，必须兴建、改建或拆除原建筑物时，须经市文管会同意，市规划局批准。拆除的建筑构件、材料，归市文管会用于文物维修。对现有污染环境的工厂企业，应限期治理、转产或搬迁。
在文物保护范围附近兴建、改建建筑期，其形式、高度、体量、色调均须与文物保护单位的建筑物相协调，设计方案，也须事先征得市文管会的同意。
第九条 城建、规划部门在制订城乡建设规划时，应会同文物行政管理部门将历史文化名城及其文物古迹纳入城乡建设总体规划，制定保护维修的长期规划和分期实施计划。
第十条 市、区、县文物行政管理部门要会同有关部门经常进行文物古迹的调查、研究、宣传、征集。发现确有价值的文物古迹，应按本办法予以保护，并及时报批；确需搬迁或拆除的文物，须由市文管会会同市规划局、城建局事先商定，并应进行照相、测绘，保留必要的图纸和资料
，归入原始记录档案。
第十一条 已确定的文物保护单位，根据需要和可能，经同级人民政府批准，辟为博物馆、陈列馆、纪念馆和参观游览场所。
对已经使用古建筑、古遗址和革命纪念建筑物的单位，须经市文管会重新审查，分别处理。凡属有损文物安全和有碍观瞻的单位，必须限期迁出；允许继续使用的单位，须与市文管会签订《文物保护合同》，承担文物保护维修的责任。
第十二条 所有管理使用文物古迹的单位，都要设立文物管理机构，或配备专职人员，并按照“谁用谁修”的原则，负责对文物古迹的维护，严格保护和恢复文物古迹的原貌和现状。维修方案的设计和施工过程，应在市、区、县文物行政管理部门的指导下进行。
第十三条 任何单位和个人不准拆城取砖，不准擅自挖掘古墓和其他地下文物，不准将出土文物据为私有。在生产建设中发现古墓葬、古文化遗址或其他文物时，施工部门必须对现场严加保护立即向市文管会报告，听候处理。市文管会 应及时组织有关单位前往调查研究，进行鉴定和?
怼?
第十四条 银行、古旧书店、废旧物资回收部门以及金属冶炼、造纸等单位要认真做好拣选文物工作，发现文物应及时与市文管会联系，经鉴定后，按照文物价值大小，分别予以处理。
第十五条 文物商店（包括有艺术价值的珠宝、翠玉、金银首饰），一律由文物商店归口经营，统一收购，统一销售，任何单位和个人不得私自买卖文物，不得出口珍贵文物。一般历史文物的出口， 严格遵照国家规定的文物出口标准，办理报批手续。海关应严格检验制度。
第十六条 国家规定的珍贵石刻、砖刻，任何单位和个人不得擅自捶拓。有特殊需要的，应按国家有关规定办理。
第十七条 对保护文物有下列事迹之一的单位和个人，由文物行政管理部门或建议政府给予精神的或物质的奖励：
一、发现文物能及时上报，使文物得到保护的；
二、发现文物受到人为的或自然的破坏能及时上报、保护、抢救，使文物免遭破坏的；
三、将个人收藏的重要文物损献给国家的；
四、认真执行文物政策、法令，保护文物或从事文物工作成绩显著的；
五、在文物保护科学技术、科学研究上有创造或有贡献的。
第十八条 具有下列行为之一的单位或个人，由市文管会会同有关部门，分别情节轻重，给予批评教育、行政处分、经济制裁或提请司法机关追究刑事责任：
一、贪污盗窍国家文物的；
二、进行文物走私和投机倒把活动的；
三、故意涂写、刻划、污损文物的；
四、私自挖掘古墓和其他地下文物的；
五、过失或失职造成文物损毁、丢失和或流出国境的；
六、在基本建设工程或生产建设中，发现文物隐匿不报或对文物造成破坏、流失的；
七、违反或指使、纵容他人违反文物保护法律、法令和本办法的；
八、阻挠文物管理部门进行文物保护、管理和维修工作的。
第十九条 本办法如与国家颁布的文物保护法有不相符合之处，应以国家文物保护法为准。
第二十条 本办法自公布之日起施行。全市城乡所有机关、部队、团体、学校、工矿、公社及一切企业事业单位和个人，均应遵守本办法。
1982年7月29日
