房价下跌购房人退房要求的法律辩析
王德山 吕雁华
内容提要：开发商降价销售是开发商的自主行为，房屋买卖合同一经签订即告成立和生效，任何一方不得擅自变更或者解除。除了法律规定或者合同约定外，之前已签订房屋买卖合同的购房者，无权以开发商降价销售房屋而主张解除买卖合同，退还已购房屋。
关键词：买卖合同 降价 退房
目前，全国许多房地产开发商为了尽快回笼资金，纷纷降价销售其所开发的商品房。但开发商的降价行为引起了降价前已购买房屋的部分购房人的极大不满，购房人认为因降价而使自己的楼房大量贬值，因此要求开发商“退房”。购房人向开发商提出退房，在合同法上属于解除房屋买卖合同。购房人要求开发商退房须符合法律规定的合同解除的法定或者约定事由，否则，应当经买卖双方协商一致，合同才能变更或解除。
一、法定解除房屋买卖合同（退房）法律分析
房屋买卖合同是非要式合同，如果签订合同的双方当事人主体合格、内容合法，不违反法律、行政法规强制性规定，房屋买卖合同一经签订即告成立和生效。依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。因此，房屋买卖合同成立后，无论房屋是否办理了过户手续，对合同效力均无影响，合同双方当事人须严格按照合同的约定全面履行自己的合同义务，任何一方不得擅自变更或者解除合同。换句话说，购房人不得以房价下跌为由而要求开发商退房或者补偿商品房降价前后的差额。
但根据《合同法》第94条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律的若干问题的解释》（下称《解释》）、《城市房地产开发经营管理条例》（下称《条例》）等法律、法规的相关规定，购房人因开发商违约，即在以下情形下行使解除权，解除房屋买卖合同，要求开发商退房还款：
（一）开发商逾期交房
除当事人另有约定的外，开发商迟延交付房屋，经催告后在三个月的合理期限内仍未交房的，购房人有权解除合同。当然，购房人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未付款的，开发商也有权解除合同。但根据《合同法》第94条第（四）项规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，守约方无须给予三个月的合理期限而直接行使解除权解除房屋买卖合同。
（二）开发商未告知购房人将该房屋抵押给第三人
商品房买卖合同订立后，开发商未告知购房人将该房屋抵押给第三人，购房人有权解除合同。因为，根据《担保法》及《物权法》等规定，房屋一旦依法设定抵押，即使房屋所有权过户至购房人名下，若债务人不履行债务，债权人仍有权依法以该抵押房屋折价或者以拍卖、变卖该房屋的价款优先受偿。因此，合同订立后，出卖人未告知购房人将买卖的房屋抵押给第三人，使得购房人所购房屋处于被抵押权人变卖或者拍卖的危险中，若抵押权人依法行使抵押权，将导致购房人钱财两空的情形。因此，在此情形下法律允许购房人解除房屋买卖合同。当然，如果购房人同意出卖人设定抵押，属自愿承担该风险。
（三）买卖合同订立后，开发商又将该房屋出卖给第三人
房屋买卖合同成立后，开发商又将同一套房屋出卖给他人，不但对第三人是一种欺诈行为，更重要的是侵犯了购房人的债权。因此，法律赋予购房人解除合同的权利，以维护自己的权益。
具有上述第（二）、（三）情形之一，购房人无法取得房屋的，不但有权请求解除合同、要求出卖人返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
（四）房屋质量不合格
因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，购房人有权请求解除合同和赔偿损失。但因房屋质量不合格而解除合同应由具有资质的鉴定部门对房屋质量作出鉴定，以确认房屋质量是否合格。
（五）面积误差比绝对值超出３％或无法办理所有权证
根据《解释》第14条规定，开发商交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，面积误差比绝对值在３％以内（含３％），按照合同约定的价格据实结算，购房人不得请求解除合同。但如果面积误差比绝对值超出３％，购房人可以请求解除合同，出卖人返还已付购房款及利息。
商品房买卖合同约定或者《条例》第33条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于开发商的原因导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人有权请求解除合同和赔偿损失。
二、约定退房（解除合同）法律分析
约定解除房屋买卖合同，即退房，是当事人经过协商一致，在订立房屋买卖合同时约定一方或双方当事人解除合同的情形，合同成立后，一旦出现合同中约定的解除情形，解除权人即可依据合同的约定行使解除权而解除合同。具体到房屋买卖合同，只要符合合同约定的解除条件，开发商或者购房人可以根据合同约定通知另一方当事人解除房屋买卖合同，即退房。至于是否因解除房屋买卖合同而承担民事责任及如何承担，仍将取决于合同约定。
应当说明的是，根据法律规定，无论法定解除还是约定解除房屋买卖合同，如果法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限的，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭，当事人不得再单方面解除合同。
三、房屋买卖合同因无效或被撤销而退房
商品房是特殊的商品，为了国家利益、社会公共利益，国家对房地产开发商开发、销售房屋给与严格的监督和管理。只有具备法定的手续、履行法定的程序，房地产开发商才能开发、销售房屋。开发商违反法律、法规规定出售房屋，房屋买卖合同属于无效合同。如“小产权房”买卖，即属于无效买卖合同。
另外，《合同法》第54条规定，下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：①因重大误解订立的；②在订立合同时显失公平的；③一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同。当然房屋买卖合同是否撤销，由法院或者仲裁机构作出判决或裁决，不由当事人决定。
房屋买卖合同依法被确认无效或者被撤销，自始不具有法律约束力，所购房屋应退还给开发商，开发商应当退还购房人已交购房款。此外，因开发商的过错导致合同无效或者被撤销，购房人可以请求返还已付购房款及利息，并有权要求开发商赔偿因此所遭受的损失。
通过上述分析可见，开发商降价销售其开发的商品房，或者已购房屋贬值不是房屋买卖合同解除，即购房人要求退房的法定事由。除上述法定情形有权要求退房外，购房人欲要求开发商退房，必须经买卖双方当事人协商一致。如果出卖人不同意解除，购房人无权要求退房。购房人非因法定或者约定事由而解除房屋买卖合同，即要求开发商退房，实际上是一种违约行为。因此，开发商同意退房的同时有权要求购房人承担违约责任，赔偿因退房而造成的各项经济损失。
四、房屋认购书的法律性质
在商品房买卖的实践中，买卖双方签订正式的房屋买卖合同之前先行签订房屋认购书、购房意向书等，约定双方在一定的时间内签订正式房屋买卖合同，并交纳一定数额的定金。认购书（包括某些意向书）在法律性质上属于预约合同。
民法理论上将合同分为本约和预约。预约是指当事人双方订立协议，约定将来签订合同的合同，将来应当订立的合同称为“本约”。预约合同的成立和生效后，当事人负有将来要订立本合同的义务。具体到房屋认购书，购房人与开发商签约认购书后，双方当事人负有义务，即在规定的期限内根据认购书的约定与开发商人签订正式房屋买卖合同，若未在约定的期限内订立房屋买卖合同，有过错方承担预约合同的违约责任。但开发商在楼盘项目未取得商品房预售许可证前就与客户签订认购书，此时订立的认购书因违反《城市房地产管理法》强制性规定而不具有法律效力，属于无效的合同，且过错主要在开发商。
因此，如果购房人与开发商仅仅签订了购房认购书，但未签订房屋买卖合同，因房屋买卖合同未成立，故不存在解除房屋买卖合同，即退房问题。但根据《解释》规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且开发商已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同，而不是预约。双方当事人应当按照认购、订购或者预订等协议约定履行其义务。
（注：原文发表在《商业时代》2009年第20期）
作 者：
王德山：男，1962年生，汉族，副教授，河南人。
单 位：首都经济贸易大学法学院
吕雁华：女，1980年8月生，汉族，辽宁大连人，首都经济贸易大学法学院民商法研究生
地 址：北京市丰台区花乡张家村路口121号
邮 编： 100070
电 话：（010）83952248（办），13701207656
电子邮箱：wdsh368@sohu.com
无锡市各级人民代表大会常务委员会监督司法工作条例
江苏省无锡市人大常委会
无锡市各级人民代表大会常务委员会监督司法工作条例
（１９９９年５月２５日无锡市第十二届人民代表大会常务委员会第十次会议制定
１９９９年６月１８日江苏省第九届人民代表大会常务委员会第十次会议批准）
第一条 为了加强和规范本市各级人民代表大会常务委员会以下简称人大常委会 对司法工
作的监督，促进严格执法和公正司法，根据宪法、法律和法规的有关规定，结合本市实际，制定本
条例。
第二条 本条例所称司法工作是指本市各级人民法院、人民检察院和人民政府的公安机关、国
家安全机关、司法行政机关以下统称司法机关 的执法活动及其相关工作。
第三条 人大常委会监督司法工作应当以事实为依据，以法律为准绳，集体行使职权，不直接
办理案件。
人大常委会支持司法机关依法行使职权，维护司法机关正确的判决、裁定、决定及其他执法
行为。
第四条 人大常委会对公安机关、国家安全机关和司法行政机关司法工作重大事项监督的决
定、意见，由同级人民政府组织实施和办理。
第五条 人大常委会监督司法工作，重大事项由人大常委会会议决定，重要的日常工作由人大
常委会主任会议处理，具体工作由内务司法工作 委员会和相关工作机构办理。
第六条 常委会对司法机关的以下工作实施监督：
（一）遵守和执行宪法、法律、法规和上级以及本级人民代表大会及其常务委员会的决议、
决定情况；
（二）制定和发布规范性文件的情况；
（三）办理本级人民代表大会及其常务委员会交办的议案和建议、批评、意见的情况；
（四）依法办案，惩处违法犯罪，保护公民、法人和其他组织合法权益的情况；
（五）实行执法责任制和错案责任追究制的情况；
（六）由本级人民代表大会及其常务委员会选举产生或者任命的司法机关工作人员履行职责
的情况；
（七）办理公民、法人和其他组织申诉、控告、检举的情况；
（八）依法应当由人大常委会监督的其他事项。
第七条 人大常委会会议听取和审议司法工作的报告，必要时可以作出相应的决议、决定。
人大常委会会议在审议报告时，其组成人员可以提出询问，被询问机关负责人应当到会回答
询问，听取意见。
人大常委会主任会议听取司法工作的专题汇报，并可以提出建议和意见；对重大事项，提请
人大常委会会议审议。
人大常委会会议和主任会议提出的意见，司法机关应当认真办理，并报告办理情况。
第八条 人大常委会会议期间，其组成人员可以依法提出对司法机关的质询案。
质询案由人大常委会主任会议决定交由受质询机关在人大常委会会议上答复，人大常委会组
成人员半数以上对答复不满意的，可以要求受质询机关再次答复。必要时，人大常委会会议可以就
质询的问题作出决定，由受质询机关执行。
第九条 人大常委会对司法工作中的特定问题，可以依法组织调查委员会进行调查，并可以根
据调查报告作出相应的决议。
人大常委会主任会议对司法工作中的重要问题，可以组织调查小组进行调查，并可以根据调
查报告提出建议和意见，交司法机关办理。
在调查委员会或者调查小组调查情况时，有关国家机关、社会团体、企业事业单位和公民应
当提供真实情况和材料。
第十条 人大常委会组织人大代表对司法工作进行视察和执法检查，并提出建议和意见。人大
常委会会议可以听取视察和执法检查情况报告，必要时，作出相应的决议、决定。
第十一条 人大常委会对本级人大代表提出的有关司法工作的建议、批评和意见分别交有关司
法机关。有关司法机关应当认真办理。
第十二条 人大常委会组织本级人大代表对司法工作进行评议。被评议机关应当根据代表提出
的评议意见，切实改进工作，及时报告处理情况并答复代表。
第十三条 人大常委会组织对本级人民代表大会及其常务委员会选举、任命的司法机关领导人
员，在人大常委会会议上述职评议。
人大常委会可以组织对本级人大常委会任命的司法机关其他人员进行述职评议。
述职人员应当认真述职，听取评议意见，改进工作。
人大常委会可以组织对本级人民代表大会及其常务委员会选举、任命的司法机关工作人员履
行职责情况的考察和法律知识考试。
第十四条 人大常委会对本辖区内有重大影响、群众反映强烈或者其他应当监督的案件，可以
根据情况作出以下处理：
（一）由内务司法工作 委员会听取司法机关对案件办理情况的汇报；向司法机关工作人
员了解案情；调阅案件卷宗及相关材料；向司法机关提出建议和意见，要求限期报告办理结果；必
要时，提请人大常委会主任会议讨论。
（二）人大常委会主任会议听取司法机关对案件办理情况的专题汇报；组织调查小组调查；
向司法机关提出建议和意见；责成司法机关限期办理并报告结果；必要时，提请人大常委会会议审
议。
（三）人大常委会会议对主任会议提请审议的案件审议后作出决定，责成司法机关报告案件
办理情况；组织特定问题调查委员会进行调查；发出监督意见书。
第十五条 人大常委会受理公民、法人和其他组织对司法机关及其工作人员的申诉、控告和检
举，并根据情况分别作以下处理：
（一）转交司法机关直接处理；
（二）转交司法机关处理，并要求在两个月内报告处理结果，不能按期处理完毕的，应当说
明情况；
（三）依照本条例第十四条的规定处理。
第十六条 人民法院、人民检察院制定的规范性文件，应当及时报送同级人大常委会备案。
人大常委会发现司法机关制定的规范性文件与宪法、法律、法规以及人民代表大会及其常务
委员会的决议、决定相抵触的，应当责成其及时纠正。
第十七条 司法机关的工作计划、总结、重要工作情况等材料，应当及时报送同级人大常委
会。
第十八条 对于下列案件，司法机关应当及时向同级人大常委会报告：
（一）对本级人大代表采取限制人身自由措施或者进行刑事审判，依法应当报告的案件；
（二）由本级人民代表大会及其常务委员会选举产生或者任命的国家工作人员的犯罪案件；
（三）司法机关工作人员犯罪和严重违法违纪的案件；
（四）人大常委会认为应当报告的案件。
第十九条 司法机关召开重要会议和组织重大活动，应当报告同级人大常委会。人大常委会根
据情况，派员出席或者列席。
第二十条 司法机关在依法履行职责中，遭到非法干涉、阻挠、抗拒的，可以向同级人大常委
会报告。
人民检察院在履行法律监督职责中，发现重大的违法事项，应当报告同级人大常委会。
第二十一条 人大常委会对于秉公执法并在执法工作中有显著成绩的司法机关工作人员，可以
决定授予地方荣誉称号。
第二十二条 司法机关及其工作人员，拒绝、妨碍人大常委会依法监督的，同级人大常委会可
以分别情况，作出以下处理：
（一）责成有关机关负责人作出书面检查，并限期纠正；
（二）责成有关机关对直接责任人员作出处理；
（三）对由人大常委会任命的人员，依法作出免去或者撤销职务的决定；
（四）对由人民代表大会选举产生的人员，依法提出罢免案。
第二十三条 人大常委会在监督司法工作中发现司法机关工作人员违反法律、法规，滥用职
权、玩忽职守的，可以依照第二十二条的规定分别作出处理；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑
事责任。
第二十四条 本条例自１９９９年８月１日起施行。
