西宁市城市房屋拆迁管理条例
青海省西宁市人大常委会
西宁市城市房屋拆迁管理条例
（１９９８年８月２８日西宁市第十二届人民代表大会常务委员会第十二次会议通过 １９９８年１１月２７日青海省第九届人民代表大会常务委员会第五次会议批准）
第一章 总 则
第一条 为加强城市房屋拆迁管理，保障城市建设顺利进行，保护拆迁当事人的合法权益，根据国务院《城布房屋拆迁管理条例》和有关法律、法规的规定，结合本市实际，制定本条例。
第二条 凡在本市城市规划区内国有土地上，因城市建设需要拆除房屋及其附属物的，均适用本条例。
第三条 本条例所称拆迁人指取得房屋拆迁可证的建设单位或个人。
本条例所称被拆迁人是指被拆除房屋及其附属物的所有人（包括代管人、国家授权的房屋及其附属物的管理人）和被拆除房屋及其附属物的使用人。
本条例所称被拆除房屋使用人是指自拆迁公告发布之日起，在拆迁范围内居住并持有常住户口的公民或在拆迁范围内办公、生产、营业的机关、团体、企业事业单位和个体工商户。
第四条 城市房屋拆迁必须符合城市规划和有利于城市旧区改建。
第五条 拆迁人必须依照本条例规定，对被拆迁人给予补偿和安置；被拆迁人必须服从城市建设需要，在规定的搬迁期限内完成搬迁。
第六条 市人民政府房地产行政主管部门主管全市的城市房屋拆迁工作。
区人民政府房地产行政主管部门负责本行政区城内的城市房屋拆迁工作。
市、区人民政府房地产行政主管部门的具体职责划分由市人民政府确定。
第二章 拆迁管理
第七条 市人民政府可以组织统一拆迁，也可以由拆迁人自行拆迁或者委托拆迁，成片综合开发改造、市政公用基础设施建设拆迁项目，应当实施统一拆迁。
拆迁人委托拆迁的，被委托人应当是取得房屋拆迁资格证书的单位。
房地产行政主管部门不得接受拆迁委托。
第八条 拆迁人需要拆迁房屋时，应向市房地产行政主管部门提出拆迁申请，并提交下列文件和材料，经审查批准，取得房屋拆迁许可证后，方可拆迁：
（一）建设项目批准文件；
（二）建设用地规划许可证；
（三）建设用地批准文件；
（四）拆迁安置方案，包括：拟拆除房屋的面积、居住人口、产权归属、安置地点、过渡期限和方式、作价补偿的数额等；
（五）拟拆除房屋所有人的姓名、家庭人口及产权部门提供的产权资料。
市房地产行政主管部门应自收到拆迁人的拆迁申请之日起３０日内作出准予或不准予拆迁的决定。
第九条 房屋拆迁许可证一经核发，市房地产行政主管部门应及时将拆迁人、拆迁范围、搬迁期限等事项，从房屋拆迂公告形式予以公布，并书面通知有关部门停止办理下列事项：
（一）房屋的扩建，改建、（翻建、买卖、交换、出租、抵押、出典、赠与、析产等；
（二）土地使用权的出让、转让、出租、抵押及用地审批手续；
（三）核发营业执照；
（四）居民户口的迁入和分户。
第十条 在已公布的拆迁范围内，有下列情形之一的，可正常办理户口迁入手续：
（一）出生婴儿或婚嫁入户的；
（二）大中专毕业生和退学、休学或被取消毕业生分配资格的学生及未安置住房的军队复转退军人；
（三）归国定居的华侨．港澳台胞及出国（境）人员回国的；
（四）刑满释放、解除劳教、少管人员。
第十一条 在市房地产行政主管部门公布的拆迁期限内，拆迁人应当与被拆迁人就补偿形式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁过渡方式和过渡期限、违约责任等签订书面协议。达不成协议的，由市房地产行政主管部门裁决。被拆迁人是房地产行政主管部门的，由同级人民政府裁决。
当事人对裁决不服的，可以在接到裁决书之日起１５日内向人民法院提起诉讼。在诉讼期间拆迁人对被拆迁入提供了安贵置用房的，不停止拆迁的执行。
第十二条 实施房屋拆迁应当按批准的拆迁范围和规定的拆迁期限进行。因特殊原因需要扩大或缩小拆迁范围和延长拆迁期限时，须报市房地产行政主管部门重新办理审批手续。
第十三条 拆迁人在房屋拆迁结束后３０日内，应当持拆迁范围内所有的房屋所有权证或房屋产权证明书，到市房屋产权产籍管理部门办理注销登记。
第三章 拆迁补偿
第十四条 拆迁补偿应坚持公平、公正、等价交换的原则，实行作价补偿．产权调换（含建还）或者作价补偿和产权调换相结合的形式。
第十五条 被拆除房屋的面积和各类房屋的性质以房屋所有权证明认定的建筑面积和用途为准。
各类房屋及其附属物的作价补偿评估标准，由市人民政府制定，报省人民政府审核后，定期向社会发布。
偿还房屋和被拆除房屋及其附属物的价格，由依法设立的房地产价格评估机构进行评估，评估结果报市房地产行政主管部门备案。
第十六条 拆迁人拆除用于社会公益事业的房屋及其附属物，应当按照其原性质、原规模予以重建，或者按照重置价格给予补偿，或者由市人民政府按照城市规划统筹安排。
拆除非公益事业房屋的附属物不作产权调换，由拆迁人给予适当补偿。
第十七条 拆除国家直管公房，按下列规定予以建还产权或者给予补偿：
（一）拆除国家直管的非住宅房屋，拆迁人按原建筑面积在同类地段给予建还，不结算差价；
（二）拆除国家直管的住宅房屋，按原建筑面积建还产权，不结算差价。
第十八条 拆迁其他各类房屋按下列规定进行作价补偿或产权调换：
（一）全部作价补偿。产权人不要求安置的，应按原房屋的重置价格给予补偿；
（二）偿还建筑面积与原建筑面积相等的部分，按偿还房屋与被拆除房屋的重置价格结合成新结算差价；
（三）偿还建筑面积不足原建筑面积的部分，按被拆除房屋的重置价格给予补偿；
（四）偿还建筑面积超过原建筑面积１０％（含１０％）以内，由产权人按偿还房屋的实际成本支付费用； （五）偿还建筑面积超过原建筑面积１０％以上的部分，由产权人按偿还房屋的市场价格支付费用。
第十九条 拆除非住宅房屋造成被拆迁人停产停业引起经济损失的，由拆迁人给予适当补偿，具体补偿办法由市人民政府制定。
第二十条 拆迁出租住宅房屋，应当实行产权调换，原租赁关系继续保持，因拆迁而引起原租赁合同条款变更的，应当作相应修改。
第二十一条 拆除有产权纠纷的房屋，在拆迁公告规定的期限内，纠纷尚未解决的，由拆迁人按本条例的规定提出补偿安置方案，报市房地产行政主管部门批准后实施拆迁。拆迁前。市房地产行政主管部门应当组织拆迁当事人及有关部门对拆除房屋作勘察记录，并向公证机关办理证据保全。纠纷解决后，拆迁人应当按照双方达成的协议或已发生法律效力的调解书、裁决书或判决书给予补偿。
第二十二条 拆除设有抵押权的房屋，实行产权调换的，由抵押权人和抵押人重新签订抵押协议，抵押权人和抵押人在房地产行政主管部门公布的规定期限内达不成抵押协议的，由拆迁人参照本条例第二十一条的规定实施拆迁。
拆除设有抵押权的房屋实行作价补偿的，由抵押权人和抵押人重新设立抵押权或者由抵押人清偿债务后，方可给予补偿。
第二十三条 拆迁人不得擅自压低或者提高补偿标准，被拆迁人也不得超出本条例的规定提出额外要求。
第四章 拆迁安置
第二十四条 拆迁人对被拆除房屋的使用人应以原建筑面积为主要依据实行安置。
第二十五条 在拆迁安置中，将被拆除住宅房屋使用人从区位好的地段迁到区位差的地段，应当根据区位差异程度，给予适当增加安置面积的优惠，所优惠的面积最多不超过１４平方米（建筑面积）。
第二十六条 拆除非住宅房屋．按照原建筑面积安置被拆除房屋使用人。
第二十七条 依靠民政部门救济为生的被拆迁户，由拆迁人无偿安置不低于原住房条件、居住面积的住房。
第二十八条 对被拆除房屋使用人不能一次性安置到位的，可由拆迁人提供临时过渡周转用房，也可由使用人自行过渡。
拆迁安置用房为多层住宅的，过渡期不得超过１８个月，拆迁安置用房为高层住宅的，过渡期不得超过２４个月；拆迁安置用房为非住宅房屋的，过渡期根据建设工程的合理工期确定。
在规定的过渡期限内，由拆迁人提供周转用房的不发放临时安置补助费；被拆除房屋使用人自行过渡的，拆迁人应当付给临时安置补助费。
由于拆迁人的责任使被拆除房屋使用人延长过渡期限的，自逾期之日起加倍付给临时安置补助费，因不可抗力的原因而超过过渡期限的除外。
第二十九条 被拆除房屋使用人因拆迁而迁出的，由拆迁人付给搬家补助费。
第三章 罚 则
第三十条 拆迁人违反本条例的规定，有下列行为之一的，由市房地产行政主管部门予以警告，责令停止拆迁，并可视情节轻重，处以１００００元以上１０００００元以下的罚款：
（一）未取得房屋拆迁许可证或者未按房屋拆迁许可证的规定拆迁的；
（二）委托未取得房屋拆迁资格证书的单位实施拆迁的；
（三）擅自扩大或缩小拆迁范围的；
（四）擅自提高或降低补偿、安置标准，扩大或缩小补偿、安置范围的；
（五）无正当理由超过规定拆迁期限或者擅自延长过渡期限的。
第三十一条 在房屋拆迁公告规定的或者本条例第十一条规定的裁决作出的拆迁期限内，被拆迁人无正当理由拒绝拆迁的，市、区人民政府可以作出责令限期拆迁的决定，逾期不拆迁的，由市、区人民政府责成有关部门强制拆迁，或者由房地产行政主管部门请人民法院强制拆迁。
第三十二条 被拆迁人违反协议，拒绝腾退周转房的，由房地产行政主管部门对被拆迁人予以警告，责令限期退还周转用房，并处以罚款。周转房属于营业性的，处以２００００元以下的罚款；周转房属于住宅的，处以５０００元以下的罚款。
第三十三条 胁迫、辱骂、殴打房地产行政主管部门工作人员依法执行公务的，由公安机关依照《中华人民共和国治安管理处罚条例》处罚；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。
第三十四条 房地产行政主管部门的工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊、索贿受贿，尚不构成犯罪的，由其主管机关给予行政处分；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。
第六章 附 则
第三十五条 本条例应用中的具体问题由西宁市人民政府负责解释。
第三十六条 本条例自１９９９年１月１起施行。
浅谈盗买盗卖股票案的举证责任
杨洁、张海龙
盗买盗卖股票的关键在于股东代码、股票代码、股票数量、交易密码等相关资料，因此泄密往往成为此类纠纷的诱因。查实泄密出在哪个环节及哪一方是认定责任的关键。在最近由北京市第二中级法院审结的，"贾铁英诉北京安外营业部股票盗卖"一案中，查实泄密及确定当事人的举证责任即成为争议焦点。
2001年9月12日，贾铁英在北京安外营业部股票账户上的1.2万股爱建股份和1万股华东医药，分别被盗卖，并于当日分两笔以22.45元的价格被盗买成1.7万股银广夏。贾铁英认为，证券公司管理混乱、对内部局域网无安全防护措施，也未尽到谨慎、合理注意的通知义务。而证券公司则认为，所发生的三次交易均采取驻留委托方式完成，交易密码只有贾铁英本人知道，因此，贾铁英既不能排除上述交易行为与其本人无关，也不能排除交易密码失密的可能。贾铁英一审败诉，上诉于北京第二中级人民法院。二中院驳回了贾铁英的诉讼请求，其理由是：贾铁英没有证据证明委托指令是安外营业部窃取其密码或利用自身技术服务优势所为，也不能向法庭提供因安外营业部电脑交易系统不安全或管理不善致使他人侵入系统或破解其交易密码进行涉案股票买卖的相应证据。
分析此案可以发现，私人密码是关键的系统控制要素，即使其他证明文件被他人所得或伪造，但只要保证私人密码发挥作用，股票就难以被盗买盗卖。私人密码由本人生成，在保密状态下由本人持有和使用，具有私有性、唯一性和秘密性等特征。私人密码发挥以下几种功能：（1）签名功能。私人密码能够对交易者身份进行鉴别，表明交易主体认可所发出的指令以及交易的内容。（2）保密功能。私人密码使交易在保密状态下进行，保证任何第三者无法了解交易内容。（3）私人密码遵循"本人行为"的效力规则。即只要交易中使用私人密码，且无免责事由，即视为交易者本人进行交易。其免责事由如下：（1）密码使用涉及的软件密级程度过低，可被外界轻易破解。（2）本人在失窃、失密后及时向证券公司挂失，此后如仍有凭挂失密码从事交易之行为，应属证券公司过失，由其承担责任。（3）软件密级程度达相关标准，且投资人与证券公司均无过错，操作系统受黑客攻击。（4）账户密码被非法清除。日常生活中常见第三人持伪造的相关证明及授权委托书向证券公司申请清密，证券公司没有如实履行义务，从而造成账户密码被清除。
在此类纠纷中，投资者具有天然的弱势地位，无法了解交易系统，也没有能力举证。就如此案原告贾铁英，其掌握的证据只有交易查询单。在非柜台交易方式下，原告无法证明交易非本人行为，也无法证明自己没有泄密，更无法证明证券公司交易系统安全性不足。如果一味地强调原告负责举证，毫无疑问，股民的利益将无法获得全面保护，显然违背了我国证券法“保护投资者的合法权益”的立法目的。
综合考虑密码的特性，举证的难度，以及证券公司与投资者的关系等多种要素，我们认为应采用过错推定原则，推定证券公司存在过错，须对以下事项负责举证：
（1）证券交易方式。无论是柜台交易委托书，还是电话报单或电脑终端报单，都是交易的原始记录。根据证券法第139条，证券公司负有妥善置备和保存交易原始记录的义务。证券公司有能力也必须对交易方式举证。在必须经过密码的非柜台交易，如热键委托、电话委托及网上委托等，应适用“本人行为”原则确定相关民事责任。而对于传统的柜台委托，则不适用举证责任倒置，仍然由主张方举证。
（2）证券公司已如实履行对客户资料的保密义务，以及对交易信息的审验义务。
（3）证券公司已如实履行安全保障义务，其中包括完善内部管理制度、构建安全程度较高的信息系统、采用符合安全标准的密码密级等等。
（4）交易过程中是否不存在黑客攻击行为。
（5）其他法定免责事项。
证券公司若能证明已如实履行相关义务，盗买盗卖股票则必然是第三人侵权或者受害人自己的过错所致，那么由第三人或者投资者对损失负责。若其不能证明上述事项，证券公司就必须承担股票被盗买盗卖的风险，对财产损失负责。应当注意的一个问题是，在审理过程中查明第三人侵权而又无法找到侵权人时，例如证券公司证明黑客攻击事实，根据现行法规定和以往判例，应当由投资者和证券公司按公平原则分担责任。
采用过错推定归责原则，对证券公司来说虽然责任偏重，但却符合证券法保护投资者利益的根本宗旨，有利于督促证券公司进行技术更新，提高操作系统的安全系数，尽可能的避免此类现象再次发生。
