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广州市商品房预售管理实施办法

作者:法律资料网 时间:2024-07-22 19:27:21  浏览:9169   来源:法律资料网
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广州市商品房预售管理实施办法

广东省广州市人民政府


广州市商品房预售管理实施办法
广州市人民政府



第一条 为加强商品房预售管理,保障交易双方当事人合法权益,促进房地产业的健康发展,根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《广东省商品房预售管理条例》等法律、法规的有关规定,结合本市实际,制定本办法。
第二条 本办法下列用语的含义是:
商品房预售,是指房地产开发经营企业(以下简称开发企业)依法将其开发的商品房在竣工验收前出售,由预购人按合同约定支付购房款,开发企业按合同约定交付商品房的行为。
预售人,是指预售商品房的开发企业。
预购人,是指购买预售的商品房的单位和个人。
第三条 本市行政区域内商品房预售管理适用本办法。
第四条 广州市国土局房地产管理局(以下简称市房地产主管部门)是本市商品房预售的主管部门,负责本办法组织实施。
第五条 开发企业预售商品房前,应到市房地产主管部门办理预售登记,取得商品房预售许可证。取得商品房预售许可证应具备下列条件:
(一)开发企业已取得房地产开发资质证书和营业执照;
(二)按照土地管理部门有关规定交付土地使用权出让金,已取得建设用地批准书或土地使用权证书;
(三)持有建设工程规划许可证和建设工程施工许可证,并已办理建设工程质量和安全监督手续;
(四)已确定施工进度和竣工交付使用时间;
(五)三层以下的商品房项目已完成基础和结构工程;四层以上的商品房项目,有地下室工程的,已完成基础和首层结构工程,无地下室工程的,已完成基础和四层结构工程;
(六)已与广州市房地产交易登记机构(以下简称市交易登记机构)、商业银行签订商品房预售款监管协议,并开设商品房预售款专用帐户;
(七)预售的商品房项目及其土地使用权未设定他项权;
(八)法律、法规规定的其他条件。
第六条 开发企业应当分期或者分单项向市房地产主管部门申请办理商品房预售许可证。办理商品房预售许可证,须提交下列文件或资料:
(一)房地产开发资质证书和营业执照;
(二)市房地产主管部门核发的建设用地批准书或国有土地使用证;规划部门核发的建设工程规划许可证和建设工程报建审核书;报建项目四至平面图复印件;
(三)国有土地使用权出让合同;已缴纳地价款的发票复印件;
(四)建筑施工合同;建设工程质量和安全监督证明文件;
(五)商品房预售款监管协议和商品房预售款专用帐户复印件;
申请外销的预售商品房,还需提交外经主管部门的批准文件复印件;
(六)附单体报建项目四至平面图(晒蓝)或小区规划报建项目四至平面图(晒蓝)一式四份,大小尺寸38CM×28CM;规划坐标图复印件;
(七)广州市地名委员会办公室出具的小区或商业楼宇的命名批准书复印件;
(八)如属两方以上合作的项目,应提交各方合作分成比例、面积数、分配位置的协议或证明复印件。
第七条 市房地产主管部门在收到申请后,应当详细查验各项证件和资料,并到现场进行查勘。经审查合格的项目,应自受理之日起15日内核发商品房预售许可证;对不符合条件的项目,应当书面通知开发企业并告知不予核发的理由。
第八条 商品房预售许可证应当载明开发企业的名称和预售商品房项目的座落位置、楼号、楼层建筑面积数,商品房屋预售款专用帐户,并附上项目的布局图,在图上注明预售许可证核准的单体建筑的位置,并加盖戳记。
第九条 开发企业只有取得商品房预售许可证后,才能发布预售广告,预售广告的内容须真实、准确,并载明商品房预售许可证的编号和发证机关,不得有误导、欺骗公众和不符预售商品房项目的内容。
第十条 开发企业发布的预售商品房广告和印发的宣传资料所明示的事项,预购人有权要求在商品房预售合同中约定。
第十一条 开发企业发布预售商品房广告时,应提前5日将拟发布的广告式样报市房地产主管部门备案。市房地产主管部门对广告内容与预售的商品房项目不符的,责令开发企业修改后才能发布,拒不改正者,由市房地产主管部门通知开发企业停止发布,并收回该项目的商品房预售许
可证。
第十二条 开发企业与预购人签订商品房预售合同前,经双方协商同意,开发企业可以向预购人收取一定数额的商品房预购订金,开发企业应向预购人提供商品房预售合同草案或认购协议。开发企业在收取商品房预购订金时须与预购人订立书面协议,约定所收订金的具体数额和退还的
具体办法。开发企业与预购人签订商品房预售合同后,开发企业向预购人收取的商品房预购订金应当转作预购人支付的商品房预售款。
第十三条 商品房预售时,开发企业与预购人应当签订商品房预售合同。商品房预售合同应当载明和约定下列主要事项:
(一)开发企业、预购人、委托代理人姓名(名称)、地址、合法证件号码;
(二)开发企业的用地依据和预售的商品房项目的座落位置;
(三)商品房预售款专用帐号;
(四)预购的商品房的预计建筑面积、用途、分摊建筑面积及其公共及公用建筑面积的分摊办法、楼号、楼层、座向、房号;
(五)预购的商品房价格;
(六)交付使用时的实测面积与预售合同预计面积差异的处理办法(交付使用的实测面积以广州市房地产测绘所测量的为准);
(七)付款时间和付款办法及预购人逾期付款的违约责任;
(八)预售的商品房竣工交付使用的时间及逾期的违约责任;
(九)装修项目、标准和设备品牌、型号、材料规格及违约责任;
(十)基础设施、公共配套建筑的建设标准和运行要求及违约责任;
(十一)物业管理事项;
(十二)双方约定的其他事项。
商品房预售合同应当附有预购的商品房项目及楼层的平面图,并在平面图上标明预购人所购商品房的楼号、楼层和房号的位置。
商品房预售合同文本由市房地产主管部门统一印制。
第十四条 开发企业应当在签约之日起30日内持商品房预售合同到市交易登记机构办理审核、登记手续。对证件齐备的,市交易登记机构应当自受理之日起20日内予以登记。
凡未经审核、登记的商品房预售行为无效。
第十五条 市房地产主管部门受理开发企业办理商品房预售许可证的申请后,市交易登记机构、开发企业及为该企业办理商品房预售款专用帐户的商业银行三方应签订商品房预售款监管协议,明确各自的职责和义务。
第十六条 开发企业有多个商品房预售项目的,应分别设立商品房预售款专用帐户。商品房预售款专用帐户实行专款专用,在项目竣工验收之前,只能购置建设必需的建筑材料、设备和支付项目建设的施工进度款及法定税费,不得挪作他用。
第十七条 预购人应当按商品房预售合同规定的付款时间,将预购房款直接存入商品房预售款专用帐户。预购人凭银行出具的存款凭证,向开发企业换领缴交预购房款的收据。
第十八条 市交易登记机构负责监督管理商品房预售款的收存和使用,并在办理商品房预售合同审核、登记手续时,向开发企业收取监督管理款项千分之二的监督管理服务费。
第十九条 开发企业需要使用商品房预售款时,必须向市交易登记机构提出申请。市交易登记机构应当自收到开发企业使用商品房预售款申请之日起5日内作出答复;对符合条件的,出具同意资金使用划拨书;对不符合条件的,应当书面通知开发企业并告知不同意划拨资金的理由。
第二十条 商业银行必须根据市交易登记机构出具同意资金使用划拨书为开发企业办理资金拨付。
第二十一条 开发企业应当在预售的商品房项目竣工验收之日起30日内,持有关文件资料到市房地产主管部门申请办理产权登记手续。
第二十二条 开发企业统一为预购人办理商品房房地产证的,预购人可留5%的商品房价款交商业银行收存,在开发企业办妥并交付房地产证给预购人时,经市交易登记机构同意,商业银行才能划拨给开发企业。
第二十三条 凡违反本办法的法律责任,按照《广东省商品房预售管理条例》的规定处理。
第二十四条 本办法自颁布之日起施行。



1998年12月24日
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关于“不正常使用”污染物处理设施违法认定和处罚的意见

国家环境保护总局


国家环境保护总局文件
环发[2003]177号




关于“不正常使用”污染物处理设施违法认定和处罚的意见

各省、自治区、直辖市环境保护局(厅)
计划单列市环境保护局:

在清理整顿不法排污行为保障群众健康环保行动中,一些地方环保部门反映部分排污单位不正常使用污染物处理设施,导致污染物超标排放的现象相当严重。为了查处此类违法排污行为,现就有关违反污染物处理设施管理规定的违法排污行为的认定和处罚提出以下意见:

一、关于“不正常使用”污染物处理设施的认定

排污单位有下列行为之一的,环保部门可以认定为“不正常使用”污染物处理设施:

1.将部分或全部污水或者其他污染物不经过处理设施,直接排入环境;

2.通过埋设暗管或者其他隐蔽排放的方式,将污水或者其他污染物不经处理而排入环境;

3.非紧急情况下开启污染物处理设施的应急排放阀门,将部分或全部污水或者其他污染物直接排入环境;

4.将未经处理的污水或者其他污染物从污染物处理设施的中间工序引出直接排入环境;

5.将部分污染物处理设施短期或者长期停止运行;

6.违反操作规程使用污染物处理设施,致使处理设施不能正常发挥处理作用;

7.污染物处理设施发生故障后,排污单位不及时或者不按规程进行检查和维修,致使处理设施不能正常发挥处理作用;

8.违反污染物处理设施正常运行所需的条件,致使处理设施不能正常运行的其他情形。

二、关于“故意”的认定

排污单位明知上述行为可能导致污染物处理设施不能正常发挥处理作用的结果,并且希望或者放任该结果的发生的,环保部门对该行为可以认定为“故意”不正常使用污染物处理设施。

三、关于“不正常使用”污染物处理设施的行政处罚

1、环保部门应依据《水污染防治法》第48条及其实施细则第41条的规定,责令故意不正常使用水污染物处理设施并且排放污染物超过规定标准的排污单位限期恢复正常使用,并应同时处以十万元以下罚款。

2、环保部门应依据《大气污染防治法》第46条第(三)项的规定,责令不正常使用大气污染物处理设施的排污单位停止违法行为,限期恢复正常使用,并应给予警告或者处以五万元以下罚款。





二○○三年十一月十一日


开放式证券投资基金试点办法

中国证券监督管理委员会


开放式证券投资基金试点办法


开放式证券投资基金试点办法
关于发布《开放式证券投资基金试点办法》的通知
各证券监管办公室、办事处、特派员办事处、专员办事处,沪、深证券交易所,各基金管理公司,基金托管银行,会内各部门:
现发布《开放式证券投资基金试点办法》,自发布之日起施行。
中国证券监督管理委员会
二○○○年十月八日
第一条 为促进证券投资基金的发展,规范开放式证券投资基金(以下简称“开放式基金”)的公开募集设立、运作及其相关活动,保护证券投资基金投资人的合法权益,根据《证券投资基金管理暂行办法》(以下简称《暂行办法》)的有关规定,制定本办法。
第二条 开放式基金活动及与该活动相关的自然人、法人和其他组织,应当遵守本办法;本办法未规定的,应当遵守《暂行办法》及其他有关规定。
第三条 开放式基金可以按照本办法,在规定的场所和开放时间内,由投资人向基金管理人申请申购基金单位;或者应基金投资人的要求,由基金管理人赎回投资人持有的基金单位。
第四条 开放式基金由基金管理人设立。
开放式基金的设立,必须经中国证券监督管理委员会(以下简称“中国证监会”)审查批准。
第五条 申请设立开放式基金,除应当遵守《暂行办法》第七条第(三)、(四)、(五)项的规定外,还应当具备下列条件:
(一)有明确、合法、合理的投资方向;
(二)有明确的基金组织形式和运作方式;
(三)基金托管人、基金管理人近一年内无重大违法、违规行为。
第六条 申请设立开放式基金,除应当按照《暂行办法》第八条的规定报送材料外,基金管理人还应当向中国证监会报送开放式基金实施方案及相关文件。
第七条 基金管理人有下列情形之一的,中国证监会不受理其设立开放式基金的申请:
(一)因有重大违法、违规行为正在受到国家有关部门的调查;
(二)因公司高级管理层变动、与公司有关的诉讼、仲裁等重大事件,可能或已经对所管理的基金运作造成不良影响;
(三)中国证监会认定的其他情形。
第八条 基金管理人应当自开放式基金设立申请获得批准之日起6个月内进行设立募集;超过6个月尚未开始设立募集的,原申请内容如有实质性改变,应当向中国证监会报告;原申请内容没有实质性改变的,应当向中国证监会备案。
第九条 开放式基金的设立募集期限不得超过3个月。设立募集期限自招募说明书公告之日起计算。
符合下列条件的,开放式基金方可成立:
(一)设立募集期限内,净销售额超过2亿元;
(二)在设立募集期限内,最低认购户数达到100人。
不符合上述条件的,该基金不得成立。基金管理人应当承担募集费用,已募集的资金并加计银行活期存款利息,应当自募集期满之日起30天内退还基金认购人。
第十条 开放式基金成立后的存续期间内,其有效持有人数量连续20个工作日达不到100人,或者连续20个工作日最低基金资产净额低于5000万元的,基金管理人应当及时向中国证监会报告,说明出现上述情况的原因以及解决方案。
第十一条 开放式基金可以对单个帐户持有开放式基金单位的比例设置限制,并应当在基金招募说明书中予以载明。
第十二条 开放式基金成立初期,可以在基金契约和招募说明书规定的期限内只接受申购,不办理赎回,但该期限最长不得超过3个月。
第十三条 开放式基金可在基金契约及招募说明书中载明预期的基金规模,在达到预期的基金规模后,可不再接受申购申请。
第十四条 开放式基金的基金托管人除应当遵守《暂行办法》第十九条的规定外,还应当履行下列职责:
(一)依法持有基金资产;
(二)采取适当、合理的措施,使开放式基金单位的认购、申购、赎回等事项符合基金契约等有关法律文件的规定;
(三)采取适当、合理的措施,使基金管理人用以计算开放式基金单位认购、申购、赎回和注销价格的方法符合基金契约等法律文件的规定;
(四)采取适当、合理的措施,使基金投资和融资的条件符合基金契约等法律文件的规定;
(五)在定期报告内出具托管人意见,说明基金管理人在各重要方面的运作是否严格按照基金契约的规定进行;如果基金管理人有未执行基金契约规定的行为,还应当说明基金托管人是否采取了适当的措施。
第十五条 开放式基金的基金管理人除应当遵守《暂行办法》第二十六条的规定外,还应当履行下列职责:
(一)依据基金契约,决定基金收益分配方案;
(二)编制并公告季度报告、中期报告、年度报告等定期报告;
(三)办理与基金有关的信息披露事宜;
(四)确保需要向基金投资人提供的各项文件或资料在规定时间内发出;并且保证投资人能够按照基金契约规定的时间和方式,随时查阅到与基金有关的公开资料,并得到有关资料的复印件。
第十六条 基金单位计价出现错误时,基金管理人应当立即公告、予以纠正,并采取合理的措施防止损失进一步扩大;计价错误偏差达到基金资产净值0.5%时,基金管理人应当通报基金托管人并报中国证监会备案。
因基金单位计价错误给投资人造成损失的,基金管理人应当承担赔偿责任;有关投资者获得赔偿的方法应当在基金契约中具体列明。
第十七条 开放式基金单位的认购、申购和赎回业务可以由基金管理人直接办理,也可以由基金管理人委托其他机构代为办理。
基金管理人委托其他机构代为办理开放式基金单位认购、申购和赎回业务的,应当与有关机构签订委托代理协议。
第十八条 商业银行以及经中国证监会认定的其他机构可以接受基金管理人的委托,办理开放式基金单位的认购、申购和赎回业务。
商业银行开办开放式基金单位的认购、申购和赎回业务,应当经中国证监会和中国人民银行审查批准。
第十九条 申请开办开放式基金单位的认购、申购和赎回业务的机构,应当符合下列条件:
(一)设有专门管理开放式基金单位认购、申购和赎回业务的部门;
(二)有足够的熟悉开放式基金业务的专业人员;
(三)有便利、有效的商业网络;
(四)有安全、高效的办理开放式基金单位认购、申购和赎回业务的技术设施;
(五)中国证监会规定的其他条件。
第二十条 基金管理人或者其他机构及其经办业务人员,在直接或者代为办理开放式基金单位的认购、申购和赎回业务过程中,应当严格遵守法律、法规、以及本行业公认的道德标准和行为规范,不得误导、欺骗投资人。
第二十一条 开放式基金单位的注册登记业务可以由基金管理人办理,也可以委托商业银行或者中国证监会认定的其他机构办理。
商业银行办理开放式基金的注册登记业务,应当经中国证监会和中国人民银行审查批准。
第二十二条 代办注册登记业务的机构,可以接受基金管理人的委托,开办以下业务:
(一)建立并管理投资人基金单位帐户;
(二)负责基金单位注册登记;
(三)基金交易确认;
(四)代理发放红利;
(五)建立并保管基金投资人名册;
(六)基金契约或者注册登记代理协议规定的其他职责。
第二十三条 基金管理人可以根据开放式基金运营的需要,按照中国人民银行规定的条件,向商业银行申请短期融资。
第二十四条 开放式基金每周至少有一天应为基金的开放日,办理基金投资人申购、赎回、变更登记、基金之间转换等业务申请。
基金开放日期及时间应在基金契约中规定。
第二十五条 开放式基金的基金管理人应当于每个开放日的第二天公告开放日基金单位资产净值。
第二十六条 申购开放式基金单位的份额和赎回基金单位的金额,依据申购赎回日基金单位资产净值加、减有关费用计算,具体计算方法应当在招募说明书中予以载明。
基金单位资产净值,应当按照开放日闭市后基金资产净值除以当日基金单位的余额数量计算。具体计算方法应当在基金契约和招募说明书中予以载明。
第二十七条 投资人申购基金单位时,必须全额交付申购款项。款额一经交付,申购申请即为有效;除有基金招募说明书载明的不接受投资人申购申请的情形发生外,基金管理人不得拒绝基金投资人的申购申请。
第二十八条 基金管理人应当于收到基金投资人申购、赎回申请之日起3个工作日内,对该交易的有效性进行确认。
除本办法另有规定外,基金管理人应当自接受基金投资人有效赎回申请之日起7个工作日内,支付赎回款项。
第二十九条 除有下列情形外,基金管理人不得拒绝接受基金投资人的赎回申请:
(一)不可抗力;
(二)证券交易场所交易时间非正常停市,导致基金管理人无法计算当日基金资产净值;
(三)其他在基金契约、基金招募说明书中已载明并获批准的特殊情形。
发生上述情形之一的,基金管理人应当在当日立即向中国证监会备案;已接受的赎回申请,基金管理人应当足额兑付;如暂时不能足额兑付,可按单个帐户占申请总量的比例分配给赎回申请人,其余部分按基金契约及招募说明书载明的规定,在后续开放日予以兑付。
第三十条 开放式基金单个开放日,基金净赎回申请超过基金总份额的10%时,为巨额赎回。巨额赎回申请发生时,基金管理人在当日接受赎回比例不低于基金总份额的10%的前提下,可以对其余赎回申请延期办理。对于当日的赎回申请,应当按单个帐户赎回申请量占赎回申请总量的比例,确定当日受理的赎回份额;未受理部分可延迟至下一个开放日办理,并以该开放日当日的基金资产净值为依据计算赎回金额,但投资者可在申请赎回时选择将当日未获受理部分予以撤消。
发生巨额赎回并延期支付时,基金管理人应当通过邮寄、传真或者招募说明书规定的其他方式、在招募说明书规定的时间内通知基金投资人,说明有关处理方法,同时在指定媒体及其他相关媒体上公告;通知和公告的时间最长不得超过三个证券交易所交易日。
第三十一条 开放式基金连续发生巨额赎回,基金管理人可按基金契约及招募说明书载明的规定,暂停接受赎回申请;已经接受的赎回申请可以延缓支付赎回款项,但不得超过正常支付时间二十个工作日,并应当在指定媒体上进行公告。
第三十二条 发生基金契约或招募说明书中未予载明的事项,但基金管理人有正当理由认为需要暂停开放式基金申购、赎回申请的,应当报经中国证监会批准;经批准后,基金管理人应当立即在指定媒体上刊登暂停公告;暂停期间,每两周至少刊登提示性公告一次;暂停期间结束,基金重新开放时,基金管理人应当公告最新的基金单位资产净值。
第三十三条 开放式基金可以收取申购费,但申购费率不得超过申购金额的5%,申购费用可以在基金申购时收取,也可以在赎回时从赎回金额中予以扣除。
开放式基金可以根据基金管理运作的实际需要,收取合理的赎回费,但赎回费率不得超过赎回金额的3%;赎回费收入在扣除基本手续费后,余额应当归基金所有。
开放式基金可以选用可调整的申购、赎回费率。开放式基金收取费用的方式、条件以及费率标准应当在基金契约和招募说明书中予以载明。
第三十四条 基金的投资方向应当符合基金契约及招募说明书的规定;基金名称显示投资方向的,基金的非现金资产应当至少有80%属于该基金名称所显示的投资内容。
第三十五条 开放式基金的收益分配,应当根据基金契约及招募说明书的规定进行。
第三十六条 开放式基金的广告、宣传推介应当经中国证监会核准;其内容应当真实、完整、准确,不得有虚假、误导性陈述和重大遗漏。
第三十七条 开放式基金的各相关机构应当依法保存基金业务活动的记录、帐册、报表和其他业务资料。
第三十八条 开办开放式基金单位认购、申购和赎回业务、注册登记业务的机构违反《暂行办法》或者本办法的,比照《暂行办法》第六章的有关规定执行。
第三十九条 本办法自发布之日起施行。