您的位置: 首页 » 法律资料网 » 法律论文 »

我国物权法早已实施，但物权变动的登记效力与合同效力的相互关系始终是目前司法实践中的一个重要问题。物权效力与合同效力关系如何？又如何区分呢？
我们来看一个案例：原告叶某与被告王某民间借贷纠纷一案，诉讼过程中A法院依据原告的申请于2012年5月7日依法查封了在房屋管理部门登记在被告王某名下的别墅一套。2012年5月9日，案外人朱某在B法院起诉了本案被告王某，随后B法院作出生效判决，判决案外人朱某与被告王某双方于2011年5月20日签订的涉案别墅买卖协议有效。该判决发生法律效力后，案外人朱某依据B法院的生效判决请求A法院解除对涉案房屋的查封。
对于该案件，有两种意见：
第一种意见认为，尽管该涉案房屋在房屋管理部门登记的所有权人为本案被告王某，但案外人朱某确与王某签订别墅买卖合同，且已经付款完毕，且B法院已经通过判决确认了该买卖协议有效，那么朱某与王某就应该继续履行合同，虽然双方未办理房屋产权过户手续，但根据合同约定案外人朱某应当是该房屋的实际所有人，故而A法院应当解除查封。
第二种意见认为，虽然B法院通过判决确认朱某与王某签订的买卖协议有效，但合同有效并不能必然引起物权的变动。《中华人民共和国物权法》第九条规定："不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。"从该法条可看出，不动产物权的变动应以登记为准，当事人虽然订立了合法有效的买卖房屋合同，但只有依法办理了房屋所有权转让登记后，才发生房屋所有权变动的法律后果；不经登记，法律不认为发生了房屋所有权的变动。本案中因涉案房屋仍登记在王某名下，故该房屋的所有权人仍为王某，A法院不应解除查封。
笔者赞同第二种意见，理由如下：首先，我们来区分合同效力和物权效力之间的差异。物权变动是指物权的设立、变更、转让和消灭。不动产物权变动的关键点是登记，即判断不动产的归属是看登记。物权变动的原因行为是属于债权法律关系的范畴，其成立、生效等问题均依债权法的规定处理，而登记只可能影响当事人物权变动的效果或者影响其权利对于第三人的效力。我国《物权法》第十五条规定："当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。"这就说明以发生物权变动为目的的基础关系主要是合同。而合同是属于债权法律关系的范畴，其成立以及生效应该根据合同法来判断。合同只是当事人之间的一种合意，产生的是债权债务关系，并不必然与登记联系在一起。也就是说，物权变动的合同与物权变动本身是两个法律问题。登记并不是针对合同行为的，它是针对民事权利的变动而设定的，与物权的变动联系在一起，是一种物权变动的公示方法。如果当事人之间仅就物权的变动达成合意，而没有办理登记手续，合同仍然有效。正如本案朱某与王某订立了房屋买卖合同之后，合同就已经生效，但没有办理登记手续，房屋所有权就不能发生转移。其次，我国《物权法》第十四条规定：不动产物权的设立、变更、转让、消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记薄时发生效力。此条针对的是不动产物权变动的法律后果，这说明登记作为不动产物权变动的法定公示方法，它反映了不动产物权的排他性和正当性要求，是不动产物权的形式要件。没有登记的不动产物权，是不完善的物权。同时根据《物权法》第十五条的规定，不动产物权的变动，必须以登记为必要条件，而不能认为合同生效就自然发生不动产物权的变动。登记是不动产物权变动生效的形式要件，并不是债权合同生效的形式要件。不动产物权变动登记的效力如何，不影响双方当事人达成的不动产物权变动合同的效力。合同的生效能够产生债权法上的效果，但不一定能发生物权法的效果。要发生不动产物权的变动，还必须进行不动产物权的变动登记。在司法实践中，合同生效而不动产物权没有变动的案例很多，此时权利人只享有请求交付的权利，而不能取得对不动产的支配权。最后，根据我国法律规定物权变动的要点有二：一是基于法律行为的物权变动须以债权行为的有效为前提；二是登记是不动产物权变动的生效要件。简言之，有效的债权（合同）行为是物权变动的前提和原因，而登记是不动产物权变动的表现形式。具体到本案，朱某与王某签订的房屋买卖合同虽然经乙法院确认为有效的合同，但合同仅是转移不动产物权的意思表示，而不动产登记则是转移物权意思表示的形式，只有二者结合才完成了物权行为。
通过上述分析，我们可以得出结论：合同效力与物权效力是两个应当区分的概念，合同有效并不必然产生物权的变动。

作者：河北省景县人民检察院 王永刚
最高人民法院


最高人民法院关于地主王维新与农民换房并挖出银元银锞等财物应如何处理问题的批复（节录）


1964年2月20日，最高人民法院

陕西省高级人民法院：
你院（63）法行字第300号请示已收阅。关于地主王维新以两间大房调换农民韩玉顺在土改时分得他的三间厦房，并在厦房地下挖出埋藏的银元、银锞，应如何处理的问题，我们基本上同意你们提出的意见。但这类问题不属于应用法律、法令和审判程序方面的问题，今后，你们在审判工作中遇到的问题需要请示的，凡属于应用法律、法令和审判程序方面的问题，可提出意见报送我院解答。
此复

附：陕西省高级人民法院请示
最高人民法院：
在农村社会主义教育运动期间，有的地方搞出了地主埋藏的银元、银锞、铜钱等财物，对这些财物如何处理不够明确。象渭南地区中级人民法院请示：地主王维新，在去年千方百计以两间大房，兑换了农民韩玉顺在土改时分得他的三间厦房。于今年5月22日晚该王在换得的厦房地下挖出银元1738枚，银锞6个，当晚被社员发现报告公社，随即将银元、银锞暂存信用社。该院认为：地主王维新的手法是一种反把行为，所挖财物不应归本人；农民韩玉顺贪图小利，和地主兑换房屋是丧失阶级立场的表现，且地下隐藏财物并未规定随庄房分配给谁就归谁，所以挖出的银元、银锞亦不应归韩玉顺。应按地主王维新反把行为进行严肃处理，所挖银元、银锞全部没收归公。但这样处理尚无把握，要求我们审批。
经我们研究认为：地主王维新向贫农韩玉顺兑换房屋的目的在于挖掘地下埋藏的财物，就这点来说是一种投机行为，不能认为这是反把。农民韩玉顺与地主兑换在土改时分得该地主的房屋，只是为了便宜，未识破地主的企图，不能认为是丧失立场。对所挖出的银元、银锞，根据土地改革法第二条规定不能没收，应由地主在银行按牌价兑换，所得人民币可劝其存入信用社或银行。我们认为，这样处理可以促使其他地、富对埋藏的财物还会更多的挖出，有利于改造地富分子，也有利于我国社会主义建设。否则地、富分子在地下埋藏的财物是不易发现的。对类似这样的案件究应如何处理以及我们对地主王维新挖银元、银锞的处理意见是否妥当，请从速批示。
1963年12月1日